Radar do Mercado: BR Malls (BRML3) – venda de ativo em linha com estratégia operacional
A BR Malls Participações anunciou, na última sexta-feira (08), a venda de sua participação de 2,1% no Minas Shopping, empreendimento localizado na cidade de Belo Horizonte, estado de Minas Gerais, por R$11,2 milhões. O valor representa um Cap Rate de 9,8%.
A companhia destacou, neste sentido, que o referido Cap Rate considera o NOI dos últimos 12 meses e o valor de venda é líquido de impostos.
“Esta transação reforça o compromisso da companhia com a estratégia de reciclagem de portfólio de forma a gerar valor aos seus acionistas”, destacou a BR Malls.
A operação – 12ª venda integral de participação de shopping center desde 2011 – possibilitará que a BR Malls utilize os recursos provenientes da venda para investimentos que possuam maior rentabilidade, ao passo que a companhia seguirá buscando oportunidades de reciclagem de portfólio, ressaltou a empresa.
A BR Malls é uma das maiores empresas de shoppings da América Latina, com participação em 44 shopping centers e possuindo, assim, atualmente 1.612,9 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) Total e 950,1 mil m² de ABL próprio, com percentual médio de participação em seus shoppings centers de 58,4%.
No âmbito do comunicado acima, é interessante destacar que o NOI é a sigla para Net Operating Income, e refere-se à soma do resultado operacional (receita de locação e despesas do shopping) e o resultado das operações de estacionamento (receitas e despesas), ao passo que impostos sobre receita não são considerados.
Já o Cap Rate, conhecido também como Capitalization Rate, é uma métrica que representa a taxa de retorno que uma propriedade imobiliária produz através de sua renda e, para calculá-lo, basta dividir a renda anual pelo valor da propriedade. Em teoria, quanto maior o Cap Rate melhor. Na prática, as propriedades com maior Cap Rate possuem maior risco, geralmente são em localidades menos demandadas e com menor liquidez.
Em relação à venda comunicada pela companhia, entendemos ser compreensível esta decisão por parte da gestão da companhia.
De acordo com os seus últimos resultados trimestrais, o Minas Shopping se encontrava de fora dos seus 15 empreendimentos de maior NOI, o que, ao nosso entender, contribuiu para a decisão da companhia em se desfazer do ativo.
Neste sentido, é importante salientar, entretanto, que a companhia possuía apenas pouco mais de 2% de participação no shopping, fator este que influencia diretamente no resultado do seu NOI nos resultados da BR Malls.
Como a própria companhia destacou, a alienação de sua participação no Minas Shopping tem por objetivo a captação de recursos para investimentos que possuam maior rentabilidade e uma reciclagem de portfólio de forma a gerar valor aos seus acionistas.
Assim sendo, resta-nos esperar os próximos passos da gestão da BR Malls neste sentido, porém preferimos fazê-lo a certa distância.
Vale ressaltar que a tendência de queda de inflação e a sequência de queda das taxas de juros no país fortalecem ainda mais o ambiente de varejo e restaura a confiança em uma perspectiva operacional ainda melhor da companhia, entretanto, apesar entendermos que existe uma perspectiva bastante coerente de melhora de performance da companhia no médio prazo, recomendamos aos investidores que tenham interesse em investir em ativos de shoppings centers, que o façam por meio de fundos imobiliários (FII’s).
Normalmente, os FII’s possuem uma estrutura muito mais enxuta do que possuem as empresas do setor, pois estes não pagam impostos sobre as receitas, também não possuem uma estrutura “pesada” com diretores e conselheiros, não pagam imposto de renda, além de, geralmente, não possuírem dívidas e consequentemente despesas financeiras, ao contrário de uma empresa aberta.
Por conta disso, preferimos seguir de fora da BR Malls por entendermos que existem oportunidades melhores para este tipo de investimento nos fundos imobiliários.
