O que são fundos imobiliários?
Fundos imobiliários são fundos de investimento fechados e sem resgate possível, porém que investidores podem vender suas cotas, sempre constituídos por um administrador com o principal objetivo de investir em ativos imobiliários, tais como hospitais, imóveis residenciais, lajes corporativas, galpões logísticos, sedes empresariais, shoppings, imóveis residenciais, imóveis de varejo e títulos de dívida imobiliária. Exemplos: CRI e LCI.
Ou seja, o brasileiro sempre gostou de investir em imóveis.
Mas existe uma forma bastante eficiente de aplicar recursos no mercado imobiliário evitando alta concentração financeira, portanto, com ótima diluição de riscos.
Os fundos imobiliários foram introduzidos no Brasil em 1993 através da criação da Lei 8668/93.
Em 2004, a Lei 11.033 proporcionou a isenção de impostos de renda sobre os rendimentos de vários instrumentos, tais como: CRIs, LCIs e LHs.
Já em 2005, a Lei 11.196 fez com que os fundos imobiliários ficassem isentos também, desde que respeitassem algumas regras básicas, tais como:
- Nenhum cotista pode deter mais do que 10% do fundo
- O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em sua base
- O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3)
- Obrigação de distribuir 95% do resultado semestral
Já em caso de vendas das cotas, o investidor deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital. Eventuais prejuízos podem ser compensados no futuro.
Vale ressaltar que, os fundos imobiliários são instrumentos criados no modelo de um condomínio fechado, onde o resgate das cotas não é possível.
Portanto, para “você entrar, alguém tem que sair”, ou pelo menos, vender uma parte das cotas que possui.
Veja, portando, que FII é um “veículo” usado no mercado de capitais para dar acesso a investidores que se interessam pelo ramo imobiliário (real estate).
No entanto, é de extrema relevância que os investidores saibam de fato o que é por trás daquela “sopa de letrinhas” e busque conhecer os ativos imobiliários que fazem parte dos fundos presentes na B3 hoje.
Conheça os empreendimentos
Não é uma tarefa fácil, mas também não é impossível.
É importante dedicar uma parte do seu dia para isso e buscar pelo próprio Google Maps acessar os endereços dos empreendimentos.
Quando possível, visite-os pessoalmente. Será um grande salto em seu processo de ensino-aprendizagem e ainda terá muito mais segurança ao investidor o seu capital.
Possivelmente, se dedicar uma semana inteira para andar pelas principais avenidas de São Paulo e Rio de Janeiro, você terá conhecido boa parte dos ativos presentes nos FIIs.
Claro, dá trabalho e te custará fazer isso. Mas valerá muito este esforço. Acredite!
A tangibilidade dos fundos imobiliários é mesmo algo fascinante. Conhecer os ativos, a região, dá consistência e fica sempre aquele sentimento de que “está fazendo a coisa certa”.
Respirar o mesmo ar te colocará num patamar acima de vários outros investidores sem a mesma disposição que você.
Mas como todos os investimentos, sempre há riscos.
Importante não só conhecê-los como também saber quantificá-los dentro de um contexto de uma carteira amplamente diversificada.
No mercado de fundos imobiliários, isso não seria diferente.
Trataremos mais à frente sobre o tema com maior riqueza de detalhes, visto sua importância no processo de maturação de um investidor que busca investir em fundos imobiliários de forma consciente.
Destacamos apenas inicialmente que vacância (prolongada), revisionais (negativas) dos aluguéis, inadimplência, deterioração, enfim, é importante observar como os ativos são administrados para que o resultado de longo prazo seja de fato consistente.
O que saber antes de investir
Observe que os pontos colocados acima podem, de alguma forma, serem “facilmente” administrados quando se busca conhecimento de maneira adequada.
- Uma carteira de fundos imobiliários bem estruturada pode dar acesso a centenas de imóveis e milhares de inquilinos.
- É possível começar a investir com pouco mais de R$ 2 reais, fazendo dos fundos imobiliários o investimento mais “democrático” de toda indústria no mercado de capitais.
- O investidor que começa da maneira correta e busca conhecimento tem mais segurança e conforto para perpetuar seus investimentos.
Some tudo isso ao fato de que o conhecimento sólido é uma conquista para o resto da vida.
E, de alguma forma, podemos fazer parte de tudo isso ao longo de sua vida financeira.
Uma longa corrida rumo ao sucesso
Investir não é uma corrida de 100 metros.
É uma maratona.
Então a estrada é longa e temos de dedicar parte do nosso dia para isso. Não há almoço grátis.
Importante focar em materiais especializados em pesquisa imobiliária, bem como conteúdo produzido como foco e ancoragem nos FIIs.
Algumas perguntas que precisam sempre estar na mente de um investidor de longo prazo:
- Quanto custa o m² do seu ativo e quanto está sendo negociado no mercado secundário?
- Qual o valor do aluguel praticado no empreendimento?
- Qual a vocação da região e se os preços estão em linha com os mesmos praticados no ativo avaliado no FII?
Após esta coleta de dados, é importante validá-los com seus pares.
A bem da verdade, no início tudo irá parecer muito difícil. E realmente, não é tão simples quanto parece.
Veja esta analogia: quando começa a praticar exercícios físicos, especialmente uma academia, o seu corpo fica dolorido, não é mesmo?
Logo depois de algumas semanas, observe que este incômodo começa a mudar, as dores diminuem e o seu corpo irá responder de forma diferente.
Falhar um dia de academia irá te incomodar e lhe trará, inevitavelmente, um sentimento de culpa, não é mesmo?
Investir em fundos imobiliários não é diferente.
No início, tudo parece muito confuso, mas aos poucos você vai se acostumando e quanto menos perceber, magicamente, tudo ficará bastante cristalino e você fará parte de todo este “universo”.
Cuidar do seu dinheiro de forma mais eficiente é um prazer incomparável.
Jogos de erros e acertos
Ao longo de uma vida de investimentos, é natural acertar e errar.
Obviamente, nos fundos imobiliários teremos casos de sucesso e fracasso.
A grande vantagem é que estamos em constante processo de evolução.
Se tivéssemos de fazer uma linha do tempo para os fundos imobiliários, até mesmo projetando o que seria o futuro, teríamos algo assim:
Origem
- Mono imóvel e mono inquilino
- Gestão Passiva
- Investidor focado em renda
Presente
- Multi ativos e multi inquilinos
- Gestão Ativa
- Investidor mais diligente e ativista
Futuro
- Multi, multi, multi.
- Gestão Participativa
- Investidor “literalmente” qualificado (e parceiro)
O processo de evolução tem um longo caminho pela frente. É desafiador, mas é possível.
Espelharmos no mercado americano é um caminho óbvio, mas isso não quer dizer que devemos replicá-lo integralmente. Basta absorver o que há de mais positivo e que seja exequível em um país como o Brasil.
Tipos e características dos fundos imobiliários
Fundo de Renda (Tijolo)
Este é o tipo de fundo imobiliário mais tradicional que temos no mercado.
É simples de entendê-lo pelo fato de que o imóvel que gera receita para o fundo é puramente tangível e o investidor consegue fazer um juízo de valor adequado.
É simples de entendê-lo pelo fato de que o imóvel que gera receita para o fundo é puramente tangível e o investidor consegue fazer um juízo de valor adequado.
Normalmente são lajes corporativas, galpões logísticos e industriais, hospitais, escolas, agências bancárias, hotéis, shoppings centers, dentre outros.
Claro que os riscos deste fundo são maiores em termos de linearização de receitas, face o que pode acontecer com um imóvel ao longo do tempo.
Neste caso, a “caneta” do Gestor tem grande peso para que os resultados sejam, de fato, consistentes para o cotista.
Fundos de Recebíveis
Estes são os chamados fundos de CRIs, conhecidos no mercado de maneira informal como fundos de “papel”.
Os fundos de recebíveis imobiliários não possuem imóveis gerando receitas diretamente, e sim são operações no mercado imobiliário onde os imóveis são usados como “lastro” no negócio.
Via de regra, estes fundos pagam prêmios robustos frente aos títulos públicos e mesmo ativos de renda fixa privada.
Muitas das vezes, percebemos retornos líquidos superiores a 50%. Neste sentido, não temos dúvidas quando falamos que os fundos de papel funcionam como ativos de renda fixa “turbinada”.
A dissipação de risco nestes fundos é bem expressiva, visto que são tomadores corporativos que buscam “funding”, portanto recursos para financiar suas próprias operações.
Além disto, temos CRIs ligados a shoppings centers, galpões logísticos com contratos BTS, empreendimentos residenciais e loteamentos.
A função do gestor neste caso é ser extremamente diligente na escolha dos ativos que irão compor a carteira do fundo. É uma operação de crédito como outra qualquer e tem que ser avaliada com cuidado.
Fundos de Fundos (FOF)
Este fundo funciona como uma grande cesta, onde todos os outros tipos de fundos imobiliários podem ser adquiridos com o objetivo de integralizar o portfólio.
Aqui, a eficiência do gestor na troca de posições tem forte relação com a eficácia do resultado no longo prazo.
Tem que ter consistência.
Não basta ter resultados isolados no tempo, até porque este tipo de fundo, evidentemente, tem custos totais mais altos.
Por outro lado, os fundos de fundos são indicados para aqueles que não possuem tempo e disposição para investir em FIIs.
É uma porta de entrada para aqueles também com pouco capital inicial, mas querem começar a “testar” o funcionamento do mercado.
Sem dúvida alguma, são os fundos menos arriscados, justamente pelo fato de funcionarem como uma grande cesta.
Via de regra, os FOFs possuem entre 20 e 25 fundos imobiliários em carteira, o que traz naturalmente uma excelente dissipação (pulverização) de riscos específicos.
O que observar ao investir em FIIs?
Destacamos como principais pontos, os itens abaixo:
- Renda média anual real acima dos títulos públicos
- Benefícios Fiscais
- Renda recorrente
Por outro lado, não podemos deixar de observar que investir em fundos imobiliários lhe permite receber receitas de várias fontes diferentes, além de 2 pontos de extrema relevância:
- Embarcando no negócio junto de locatários que também são interessados na operação
- Lastro (em case de “pane”), portanto, estatisticamente falando, um investidor de uma carteira diversificada em fundos imobiliários não irá ver seu patrimônio ir a zero.
Dificilmente, você irá encontrar em outra classe de ativos uma diversificação interna com tamanha eficiência.
Portanto, estamos certos de que a relação de risco/retorno é o que há de mais importante a ser observado pelos investidores. E esta relação se torna extremamente sólida quando se opta por uma carteira imobiliária no mercado de capitais.
O investidor deve sempre observar a origem de seu fluxo de caixa. Nos fundos imobiliários, esta questão tem uma incrível tangibilidade, o que facilita a escolhas e o caminho a ser tomado.
Logo mais adiante, trataremos deste tema com uma riqueza maior de detalhes.
Uma importante reflexão para o investidor
Possivelmente, uma das maiores dificuldades iniciais de um investidor que manifesta o interesse em começar a investir em fundos imobiliários é não saber diferenciar o que é Patrimônio do que é Investimento.
E isso deverá gerar efeitos colaterais não muito confortáveis. Querer vender o apartamento onde mora, o carro, objetos pessoais, enfim, a vontade de começar a investir sem avaliar todo o contexto, poderá gerar frustações.
Patrimônio é aquilo que lhe traz conforto, não só a você, como a toda sua família.
Escolher bons FIIs é fundamental, justamente pelo fato de buscar a perenidade no seu retorno de forma consistente, crescente e sustentável.
Por fim, deixamos então uma mensagem de que o investidor deve procurar evitar conflito próprio de interesses e valores.
Não misture o que é patrimônio do que é investimento.
O que esperar de ativos imobiliários?
Investir no mercado imobiliário é acreditar que a região será capaz de ser atrativa ao longo do tempo e que a demanda por estes espaços será cada vez mais necessária a fim de se gerar “negócios”.
Um imóvel tende a proteger o investidor contra a inflação quando avaliamos um longo período.
Nem sempre esta premissa será verdadeira, mas, se imaginarmos que os ciclos imobiliários devem ser levados geração a geração, podemos então assumir que é uma hipótese bastante consistente.
Por outro lado, temos fundos que oferecem ao investidor ainda mais segurança quanto a isso.
Portanto, pensando numa carteira com alta diversificação interna de origem de receitas, dificilmente um investidor ficará refém da inflação no longo prazo ao optar pelos fundos imobiliários.
Todos investidores que se interessam por uma carteira diversificada devem ancorar suas decisões nas 03 grandes fases de sua vida financeira.
- Acumulação de Patrimônio: fase em que o investidor busca adquirir bons ativos que sejam capazes de gerar renda (dividendos) que possam ser reinvestidos integralmente.
- Fruição de Renda: nesta fase, o investidor busca equacionar suas despesas com a geração de renda mensal a fim de trazer mais conforto pessoal e familiar. De toda forma, uma parte será reinvestida a fim de preservar a segurança do próprio patrimônio.
- Sucessão Patrimonial: é a última fase e deve ser observada com bastante atenção, pois agora os herdeiros devem ser capazes de perpetuar todo esforço acumulado ao longo destes anos.
Os Fundos Imobiliários são instrumentos fantásticos justamente pelo fato de permitir ao investidor um planejamento mais adequado e sistêmico do fluxo mensal financeiro.
Ativos de valor
O mercado de fundos imobiliários no Brasil basicamente é formado por escritórios corporativos (lajes comerciais) e galpões logísticos / industriais.
De forma simples e direta, queremos trazer aqui alguns pontos que devem ser observados ao escolher ativos imobiliários de alto valor agregado:
- Sustentabilidade do Espaço
- Racionalização do Uso da Água
- Eficiência Energética
- Qualidade Ambiental Interna
- Materiais e Recursos
- Inovação e Processos de Projeto
Para isso, existem certificações ambientais que são emitidas por instituições com reconhecimento internacional.
Em tempo, trazemos aqui alguns pontos que são específicos com relação aos galpões. Veja que interessante e o que deve ser observado:
- Altura do pé direito
- Capacidade do piso
- Quantidade de docas por metro quadrado
- Eficiência de ocupação (área fabril x área locável)
- Distância entre pilares
- Sprinklers
- Pátio de manobras
- Vagas de espera
A tendência é que o mercado demande com mais intensidade ativos que sejam, de fato, sustentáveis. Por consequência, os locatários serão cada vez mais seletivos em suas escolhas.
Os 03 pilares
Ao conhecer os fundos imobiliários, é fácil constatar que estes pilares se encaixam como uma luva no processo de construção da vida financeira de um investidor maduro e consciente.
- Risco: uma carteira pode gerar receitas de diversas fontes.
- Retorno: a renda mensal harmônica e consistente consegue “bater” os principais indicadores de mercado.
- Liquidez: dificilmente um investidor de pequeno e médio porte terá dificuldades de “montar e desmontar” posições ao longo de uma semana, visto que R$ 25 milhões são negociados por dia.
Investimentos é aquilo que você deve fazer para buscar gerar renda passiva, portanto, ter uma carteira previdenciária alocada em fundos imobiliários para que, no futuro, possa lhe trazer mais tranquilidade.
IFIX – Índice de Fundos de Investimento Imobiliários
O IFIX é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com os critérios pré-estabelecidos.
Estes índices utilizam procedimentos e regras constantes do Manual de Definições e Procedimentos dos Índices da BM, FBOVESPA.
Seu objetivo principal é funcionar como um indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados no mercado secundário (balcão e B3).
Os ativos que fazem parte deste índice precisam ser listados, obviamente, onde a liquidez e o patrimônio líquido (tamanho do fundo) são os principais indicadores na composição deste índice.
Principais expectativas para o mercado Fundos Imobiliários no Brasil
É importante sempre observar se os gestores estão buscando realizar bons contratos. Esta é, sem dúvida alguma, uma das principais proteções que o investidor pode ter, pois mostra que seu imóvel está se mantendo competitivo ao longo do tempo.
Os gestores devem buscar ser cada vez mais ativos, mesmo que sejam em mercados diferentes. Vivemos num país continental, com riquezas espalhadas e que precisariam ser melhor aproveitadas.
Grandes centros urbanos e distritos industriais podem fazer com que o os fundos mobiliários abra fronteiras e não fiquem concentrados apenas no eixo RJ/SP.
Afinal, quem tem o poder de compra? São os fundos imobiliários que, muitas das vezes, estão com o caixa cheio e que podem fazer aquisições importantes.
Neste sentido, vale observar a capacidade do gestor gerar “alfa” aos investidores (cotistas), portanto, extrair do mercado um resultado acima da média, onde você, não seria capaz de fazê-lo de forma consistente e eficiente no longo prazo.
Um outro ponto que precisa evoluir cada vez mais, e é fato que já estamos percebendo melhoras significativas neste sentido é a Relação com Investidores.
É importante ser transparente na exibição dos resultados pois os investidores de fundos imobiliários precisam sempre de “dados” consistentes e claros para que possa manter seu plano de alocação coerente com suas premissas.
Costumamos dizer que todo investidor de FIIs tem sempre um “problema” todo mês: onde alocar o capital?
E esta resposta só é possível quando se tem informação de qualidade.
Alguns gestores começaram a perceber que é importante ter um website na Internet dedicado ao fundo, para que o cotista possa ter sempre um retrato atualizado de seu patrimônio.
Possivelmente, nestes próximos anos, isso será uma realidade.
Entendemos que será um grande salto para a indústria de FIIs no Brasil e que diminuíram consideravelmente os desencontros de informações que muitas vezes são percebidos no dia a dia do mercado.
Investimento em Valor nos Fundos Imobiliários
É sempre bom ter parâmetros na hora de avaliar de o valor de um fundo imobiliário é mesmo válido com base nas suas premissas.
Quero colocar 05 tópicos que irão ajudá-lo a traçar um ranking de valor que deverá ser útil não só na formação, como também na manutenção de sua carteira de FIIs.
- Localização: é notório que imóveis bem localizados são mais resilientes e se recuperam mais rápido após as crises. Alguns itens que podem ser usados como referência à boa localização: fácil acesso, transporte público e integração com os principais serviços.
- Padrão Construtivo: Cada vez mais os edifícios são premiados em função da sua eficiência: energia, ambiente interno, tecnologia embarcada, dentre outros. Empresas especializadas monitoram imóveis desde a construção até a entrega final, fazendo do padrão construtivo um dos pontos mais importantes na escolha de um ativo imobiliário.
- Inquilinos: Bons ativos funcionam como imãs para inquilinos de alta qualidade e consequentemente, bons contratos. É importante observar o histórico das últimas locações e avaliar se aquele ativo tem atraído inquilinos com bom perfil de risco.
- Gestão: Não é difícil perceber que um ativo com histórico de vacância prolongada, por exemplo, tem retorno comprometido. Cada vez mais, a “caneta” do Gestor é capaz de mudar completamente o resultado de um fundo imobiliário quando avaliamos períodos maiores de tempo.
- Preço: observar valor negociado no secundário do m² além do aluguel médio do ativo. Claro que é importante comparar “laranja com laranja”, então observe sempre a região do imóvel e veja se há coerência nos preços praticados.
A Renda Mensal
Parece antagônico, mas estudos passados já nos mostraram que uma carteira de fundos imobiliários tem um componente que se torna um seguro natural: A Renda Mensal.
Sim, ela mesma.
A Renda Mensal dá o “direito” de reinvestir em fundos que supostamente estejam sendo castigados naquele período.
É como se fosse uma “Tropa de Cavalos”, onde você não tem a tarefa de alimentá-los para que não deixar nenhum pelo caminho.
Escolher os “cavalos mais sadios”, ou seja, os melhores fundos (mais baratos) dentro do mês, pode ser uma atividade leve e simples.
Alguns podem até achar desgastante, mas a nossa visão é que reservar uma parte do seu tempo para cuidar do seu dinheiro é uma tarefa importante e que deve ser observada na sua rotina diária (ou semanal).
Vamos seguir a seguinte linha de pensamento.
Vejamos:
- Observe o Passado:
Se o seu “seguro” é justamente a Renda Mensal, é importante (e fundamental) você buscar ativos os quais, historicamente, não tenham “falhado” em sua distribuição mensal.
- Foque no Presente:
Estamos vivendo um momento de profunda crise econômica. Talvez, a mais grave da história do Brasil. E o seu fundo? Como ele se comportou?
- Crie seu Futuro:
Você consegue visualizar de alguma forma este ativo gerando renda passiva? Observe a propriedade, o negócio, a vocação da região, os concorrentes… enfim: “observe”.
Operacional de uma carteira diversificada
Com o tempo, uma carteira de fundos imobiliários vai se “auto remunerando” cada vez mais, e claro, meu esforço adicional vai diminuindo.
Mais um motivo para mantermos fundos com perspectiva de renda crescente no longo prazo, pois isso naturalmente irá diminuir a necessidade de aportes mais robustos a cada mês.
Cabe observar:
- Reinvista o máximo que puder e lembre-se que a “parte” da inflação é “obrigatória”.
- Procure manter metas mensais para novos aportes.
Esta é a mágica dos juros compostos.
À medida que o tempo passa, eles começam a agir e o resultado se torna cada vez mais surpreendente porque os aportes já não influenciam tanto mais assim o resultado final.
Curioso é perceber que ao mudar estas projeções para outros investimentos mais tradicionais: poupança, fundos de renda fixa com altas taxas de administração, previdência privada, dentre outros, o resultado fica muito diferente.
Sobrevivendo ao mercado
Quando converso com pessoas que buscam conhecimento de forma autodidata dentro do mercado de capitais, eles me dizem que, via de regra, gastam entre 3h e 4h diárias entre 8 e 12 meses.
Dizem também que ao longo do caminho, muitos compromissos pessoais e profissionais surgem e isso dificulta o processo de formação de opinião e os estudos se perdem.
E acredite: poucos sobrevivem a esta “enxurrada” de informações.
Muitos ficam pelo caminho, o que é de certa forma, natural.
Ao tentar retomar, tudo parece confuso e distante.
Essa é a realidade mais comum que pude perceber nestes anos de “estrada”.
O maior desafio em um primeiro momento é:
- Como encontrar informações iniciais
- O que é importante observar
- O que deve ser evitado
- Diversificação seletiva de uma carteira
Por outro lado, com um pouco de dedicação, o investidor vai se acostumando com esta dinâmica do mercado.
Afinal, investir em fundos imobiliários não é difícil. Possivelmente, é uma das classes de ativos mais simples.
Não é simplório. É simples.
E isso é fascinante, pois o investidor começa a aprender a criar seus próprios racionais para realizar escolhas estratégicas a fim de estruturar uma carteira verdadeiramente alinhada ao seu perfil.
Ninguém nasce conservador ou agressivo.
O seu perfil (e suas escolhas) vai sendo moldado de acordo com o seu conhecimento.
E conhecimento gera segurança e conforto para investir.
Queda da Cota “versus” Queda na Renda
Esta matemática talvez seja um dos pontos mais complexos de ser observado pelos investidores de fundos imobiliários.
Este movimento não é nada linear.
A grande questão é que no longo prazo, esta equação tende a se aproximar e tudo fará muito mais sentido.
Portanto, um investidor deve buscar preservar o valor de sua carteira com ativos que tenham mais consistência na geração de renda passiva real e que, acima de tudo, tenha um histórico de distribuição sólido.
Veja, entraremos em um tema polêmico agora. Mas é importante que seja dito, até mesmo para que o conhecimento seja levado de forma mais didática.
Quando uma área fica vaga ou mesmo quando ocorre uma revisional negativa em um ativo imobiliário, é como se aquela área deixasse de existir para o investidor.
Repito. É polêmico.
Mas é importante entender que há um impacto real no patrimônio de um investidor quando aquele ativo deixa de gerar renda (por algum motivo).
E isso refletirá, inevitavelmente, no valor patrimonial (VP) do fundo em algum momento.
Aceite esta premissa que tudo ficará mais fácil na hora de conduzir e se convencer de suas escolhas.
Não há crescimento eterno.
Por outro, temos de observar os ciclos imobiliários, mas sabendo também que há “miniciclos” individualmente em cada fundo.
Isso é fato e apenas um investidor com mais experiência no mercado será capaz de visualizar isso com tamanha nitidez.
Observar os “sinais” dos fundos, pois um investidor diligente será capaz de perceber quando o ativo começa a mostrar “cansaço”.
Repito.
Eis a importância da figura do gestor no sentido de observar o desenvolvimento da vocação da região e criar alternativas (inovações) suficientes para o que o mercado continue olhando para o ativo dando a mesma importância.
Ativos imobiliários precisam de reformas, modernizações e somente uma boa gestão será capaz de manter aquele ativo competitivo na perenidade.
Só que isso tem um custo, claro.
Entendemos que avaliar relatórios gerenciais, informes mensais e trimestrais com certa frequência e disciplina são caminhos mais seguros que um investidor de fundos imobiliários deve buscar.
Além disto, aproxime-se de profissionais que levam informações de maneira imparcial, linear e com qualidade para que possa ter acesso a visões holísticas do mercado imobiliário e de cada fundo.
Sua decisão terá ainda mais segurança e conforto.
Mitos, Mistérios e Emoções
Investir nunca foi e dificilmente será uma tarefa trivial. A bem da verdade, buscar simplificar seus estudos (e suas escolhas) é uma grande virtude.
É bem possível que a Tangibilidade dos fundos imobiliários seja nossa melhor expressão no sentido em que o investidor consegue visualizar com mais consciência suas escolhas.
Mas até que ponto isso é mesmo um benefício real?
Difícil responder, ao passo que o investidor poderá criar uma relação de amor e ódio e esquecer dos critérios matemáticos que moldam as suas próprias escolhas, ou que ao menos, deveriam ser usadas como parâmetros verdadeiramente importantes para pautar suas decisões.
O “Teste do Travesseiro” é a principal ferramenta a ser utilizada. Um sono tranquilo não tem preço. E muitas das vezes, o investidor faz escolhas com certa dose de desconforto. Ele pagará caro por isso, em algum momento.
A conta sempre chega, seja pelo retorno ao investimento pelas noites perdidas de sono.
Investir é também um estado de espírito. Não basta colocar seu dinheiro em algo que irá, inevitavelmente, te fazer mal ao longo de sua vida financeira.
Muitas das vezes, os profissionais de mercado são questionados sobre o real sentido da diversificação.
Não temos dúvidas que o tema é polêmico e, necessariamente, haverá diversas abordagens com conclusões diametralmente opostas.
Não há resposta linear.
O próprio Warren Buffett, um dos mais bem-sucedidos investidores da história da humanidade, diz que a diversificação mais muito pouco sentido quando se sabe o que está fazendo.
Há quem diga que a diversificação não passa de uma simples proteção contra sua própria ignorância.
É mesmo um tema polêmico.
Por outro lado, olhando para uma carteira de fundos imobiliários, onde a correção é bastante positiva entre os ativos, a diversificação possa fazer mais sentido.
A proteção não será contra a ignorância, e sim, como forma de explorar a principal vantagem dos fundos imobiliários: fluxo de caixa.
Sim, o fluxo de caixa é sem dúvida alguma, o principal chamariz para o investidor, que busca através de uma carteira, a pulverização de fontes de receitas.
Veja que interessante. Seremos obrigados a voltar no próprio Warren Buffett que defende a ferro e fogo a tese de que todo investidor deve diversificar sua fonte de receita.
Pois bem.
Uma carteira diversificada de FIIs poderá proporcionar milhares de fontes de receitas distintas.
Isso é simplesmente fascinante e deve ser levado em conta pelos investidores na hora de realizar o balanceamento de sua carteira global, independentemente de sua fase da vida financeira (acumulação, fruição ou sucessão).
O mercado imobiliário proporciona por diversas vezes momentos de dicotomia, onde o investidor fica com dificuldades de se posicionar em ativos atrelados aos juros do mercado (Selic / CDI) ou mesmo nos imóveis, especialmente nos fundos imobiliários.
De tempos em tempos, é importante reavaliar o contexto o qual estamos inseridos e nossas premissas, e a partir daí ajustar as velas. Faça disto uma rotina.
Estratégias para Fundos Imobiliários
“O que seria do amarelo se todos gostassem apenas o azul?”
Não, não há uma única estratégia de investimentos.
Aliás, nunca haverá um caminho único.
Essencialmente, temos apenas 02 tipos de investidores no mercado: os passivos e os ativos.
O investidor passivo tende a montar sua estratégia de alocação comprando fundos após um estudo mais aprofundado.
Esta posição dificilmente será substituída, a não ser em casos mais extremos.
Já o investidor com perfil mais ativo produz trocas na carteira em função de diversos critérios (gatilhos).
Alguns são mais intensos e chegam a trocar de posições diariamente.
Outros procuram fazer alterações mais espaçadas, mesmo que seja apenas 1 ou 2 vezes durante o ano.
De novo, não há melhor nem pior.
Tudo é uma questão de conforto (conhecimento) para que as decisões se mantenham em linha com o perfil de cada investidor.
Independente do perfil (passivo ou ativo) de cada investidor, para se gerenciar uma carteira de fundos imobiliários é importante definir parâmetros para que os mesmos possam manter uma certa simetria no momento da alocação.
É válido destacar que não um piloto automático único e absoluto. Portanto, suas ações não irão ficar engessadas. Pelo contrário.
Ao optar por sistematizar a alocação, o investidor é “forçado” de alguma forma a ter disciplina, e isso evitará exposições desnecessárias a riscos desconhecidos, na maioria das vezes.
Em tempo, vale destacar que não há um tamanho exato para a carteira de fundos imobiliários, apesar de que, em média, elas são estruturadas entre 20 e 25 fundos, divididos em diversos setores e tipos.
A diversificação também é um ponto de extrema relevância para este contexto.
O investidor poderá buscar a diversificação ingênua, portanto, com percentuais semelhantes. Esta estratégia é comprovadamente eficiente e elimina bastante os riscos específicos de cada ativo.
Por outro lado, o investidor poderá buscar alocações direcionais com pesos diferenciados com base nas oportunidades especificadas de cada um fundo naquele momento, seja por um desconto maior ou mesmo por questão de diversificação interna do fundo.
Disciplina será sempre o nome do jogo.
“Se todos os investimentos fosse carros, os FIIs seriam carros de corrida”
Acreditamos neste produto por entender que os fundos imobiliários sempre irão merecer um espaço em uma carteira diversificada.
Da mesma forma, a nossa visão é de que conhecimento é a força motriz para gerar retornos consistentes com segurança e conforto.
Portanto, informação de qualidade é o nosso compromisso.
Confira três vídeos exclusivos da Suno Research sobre o Workshop “Investindo em Fundos Imobiliários” com Marcos Baroni:
Transcrição do vídeo
Desde quando comecei a minha carreira, eu me preocupava com o futuro e, claro, eu busquei as informações como todos os brasileiros começam, nos bancos, investindo nos veículos mais comuns, como poupança, alguns produtos de renda fixa e, aos poucos, eu entrando um pouquinho mais no mercado de capitais, até que eu cheguei nos Fundos Imobiliários.
Sem dúvida nenhuma, os Fundos Imobiliários trazem alguns benefícios muito interessantes.
Eu acredito que, basicamente, nós temos cinco grandes elementos.
O primeiro deles é a facilidade de se conseguir enxergar dentro desse produto o imóvel físico. Coisa simples, mas que faz total diferença. A tangibilidade desse produto é muito expressiva, justamente por que o investidor consegue acessar imóveis de alta performance e alta capacidade.
É claro que o investidor poderia investir, diretamente, num imóvel físico.
Mas o Fundo Imobiliário oferece ao investidor produtos de alta qualidade que, dificilmente, uma pessoa física conseguiria acumular capital para realizar esse tipo de investimento.
A tangibilidade, portanto, é, sem dúvida nenhuma, um fator decisivo nas escolhas.
Um outro ponto extremamente válido é o fluxo de caixa que os Fundos Imobiliários proporcionam.
Um investidor consegue, através de um planejamento simples, ter acesso a uma renda mensal que pode ser usada estrategicamente para qualquer tipo de evento.
O investidor pode, com isso, realizar novos aportes no mesmo fundo (ou em outros), ou ainda usar esse rendimento para complementar a sua renda ou em algum evento extraordinário que ocorra em sua vida financeira.
Da mesma forma, acredito eu, que nenhum outro produto no mercado tenha essa facilidade, essa disponibilidade, que apresentam os Fundos Imobiliários.
Eu não tenho dúvidas, também, que o mercado de Fundos Imobiliários, no Brasil, ainda é muito pequeno.
Nós somos, hoje, praticamente 1% do mercado americano.
Eu quero crer que, num futuro muito breve, nós consigamos subir esse degrau.
Recentemente, a B3 soltou mais um boletim falando sobre a quantidade de investidores no Brasil, e esse número voltou a superar 100.000 investidores – mais precisamente, 102.000 investidores.
Isso é muito bom para a indústria como um todo, e eu tenho certeza que a Suno Research está cumprindo o seu papel, oferecendo informação de qualidade, íntegra e imparcial, focando exatamente na acumulação de patrimônio e geração de renda passiva dos investidores.
O professor Baroni está aqui justamente para mostrar para vocês como que nós podemos planejar tudo isso, como que nós podemos fazer escolhas sobre os Fundos Imobiliários.
Nós temos, também, o padrão construtivo desse imóvel.
O padrão construtivo dita completamente a regra do jogo pois, quando se tem um imóvel que foi muito bem planejado, bem arquitetado, num local estrategicamente escolhido, eu não tenho dúvidas que nós temos, aí, um gatilho muito importante para a perenidade da sua renda.
Como acabei de dizer, a localização é, sem dúvidas, um elemento muito importante.
A localização faz com que o investidor consiga acessar imóveis que estão nos lugares mais importantes do país, especialmente no mercado de São Paulo, Rio de Janeiro, e alguns até em Belo Horizonte, além de outros espalhados pelos Brasil inteiro.
Não podemos esquecer dos shoppings, muitos deles muito bem localizados, e que apresentam uma capacidade muito grande em atrais pessoas e desenvolvimento na sua região.
Um ponto importante, também, é a qualidade do inquilino.
O inquilino, sem dúvida alguma, é muito importante para mostrar o DNA daquele imóvel.
Inquilinos de boa qualidade, com risco de crédito baixo, acabam indo para imóveis que tem uma atratividade maior para os seus negócios.
O cartão de visita desses inquilinos é, sem dúvida nenhuma, o imóvel.
É ali onde acontece os seus negócios, é ali, também, onde ele se reúne com os seus clientes.
Sem dúvida, esse fator trará uma possibilidade muito maior de atrais novos clientes para esse inquilino.
Não temos dúvidas, também, que a qualidade de veiculação deste tipo de produto na mídia, hoje, ainda é muito restrita.
A Suno Research, hoje, cumpre um papel muito importante de trazer essa informação para os assinantes, a fim de que eles possam direcionar melhor as suas escolhas e vislumbrar um cenário mais favorável para que ele possa montar uma carteira de longo prazo.
Pois bem, não termina por aqui.
A gente precisa observar, também, o preço que se paga na hora de um fundo escolher aquele ativo.
O tão conhecido Cap Rate, que é uma taxa de capitalização que indica o retorno, muita das vezes compromete o resultado final, mas, quando o fundo escolhe, no momento correto, no timing correto, aquele produto, o resultado para o cotista vem de uma maneira muito mais gradativa e perene.
Por fim, vamos falar sobre os gestores.
Os gestores são as peças centrais nesse processo todo.
São os gestores que, realmente, irão manipular toda essa indústria de Fundos Imobiliários no país.
São eles que vão fazer as melhores escolhas.
É claro que o gestor tem a prerrogativa de tomar algumas decisões, respeitando o espaço do cotista, respeitando o regulamento e tudo aquilo que foi combinado com o costista.
É nesse sentido, também, que visualizamos uma vida muito importante para os nossos assinantes através da ligação com os gestores.
Esta ponte tem que acontecer.
Cada vez mais os cotistas têm que estar próximos dos gestores para que possam, realmente, ficar alinhados com tudo aquilo que eles precisam fazer, com tudo aquilo que está sendo feito, e que possa trazer mais qualidade na hora de fazer a estrutura de um Fundo Imobiliário.
Transcrição do vídeo
O fluxo de caixa gerado por eles tem uma força muito grande no longo prazo.
Hoje, o Fundo Imobiliário é obrigado, por lei, a distribuir 95% do seu resultado dentro de um semestre.
Isso tem uma capacidade muito grande, que nós chamamos de payout, justamente porque o cotista pode pegar aquele dinheiro todo e fazer novos aportes, conseguindo construir, com isso, um patrimônio ao longo do tempo.
Existe aí, um ponto importante a ser levantado.
Fundo com mais de 50 cotistas sendo que, nenhum deles tenha mais que 10% do patrimônio, é líquido de Imposto de Renda (IR).
Nós temos hoje mais de 100 fundos listados em bolsa de valores que carregam essas características.
Mas é importante, também, falar com vocês sobre os quatro tipos de fundos que nós temos.
O primeiro deles é o conhecido fundo de tijolo (ou fundo de renda).
Talvez esse seja o mais simples de ser interpretado, pois é aquele prédio que a gente passa na rua e pode observar. São os empreendimentos corporativos e logísticos.
Temos também os shopping centers, que estão nas regiões mais populosas do país.
Na segunda colocação, digamos assim, em termos de busca pelos cotistas, temos os fundos de recebíveis imobiliários, ou fundos de papel.
Esses fundos carregam dentro do seu portfólio os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são operações estruturadas, com lastro imobiliário, que tem, via de regra, um componente de inflação ou CDI dentro desse próprio produto.
Esses fundos de recebíveis são considerados fundos de crédito, só que atrelados ao mercado mobiliário.
Eles têm um papel muito importante, especialmente para a preservação do fluxo de caixa e a reposição da inflação ao longo do período.
Esses fundos, apesar do risco de crédito, não apresentam o risco de vacância, como num fundo de tijolo.
Em tempo, temos ainda os fundos de fundos, que carregam como se fossem “cestas” que podem colocar vários tipos de fundos dentro dele.
Assim, comprando-se uma única cota, indiretamente o cotista está acessando 15, 20 ou 30 fundos imobiliários.
Dessa forma, ele tem um papel muito importante, desde que o cotista saiba dos riscos que o envolvem, já que ele está “terceirizando” a gestão daquele fundo.
Por fim, temos os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário, que são fundos que captam dinheiro no mercado para incorporar determinadas áreas.
Esta incorporação, evidentemente, tem, no longo prazo, o retorno sobre as vendas.
Sem dúvida nenhuma, esses quatro tipos de fundos cabem numa carteira diversificada desde que o cotista consiga visualizar as características de cada um deles.
Eis, mais uma vez, o papel da Suno Research de trazer para vocês, muito claramente e imparcialmente, todas essas informações, e que você possa perceber as especificidades de cada um desses fundos.
Como comprar
Os Fundos Imobiliários, hoje, são negociados em cotas únicas.
Ao optar por montar uma carteira de fundos imobiliários, todo investidor pode comprar apenas uma única cota – um pedaço – de um imóvel.
Esses imóveis podem ser lajes comerciais, galpões, shoppings centers, áreas educacionais, hospitais, hotéis, enfim, nós temos uma diversidade muito grande de produtos que podem ser oferecidos no mercado ainda pelo futuro.
Nesse sentido, cada vez mais, o gestor tem o seu papel para fomentar no mercado novas possibilidades.
Transcrição do vídeo
Existe o risco de vacância, o risco de inadimplência, e o próprio risco de crédito do inquilino.
Quando você vem para um fundo imobiliário, a grande vantagem é que se consegue, através de pouco capital, ter acesso a vários fundos, e consequentemente, diversificar o risco.
Hoje, numa carteira relativamente pequena, é possível se ter mais de mil locatários e mais de cem imóveis.
Isso traz bastante segurança e conforto para o cotista.
O papel da Suno é, justamente, ajudar você a conseguir chegar até esses fundos e selecioná-los da melhor forma possível para que você possa ter tranquilidade dentro da sua vida de acumulação de capital.
Os fundos imobiliários também têm riscos.
É muito fácil perceber a partir do momento que se começa a participar mais das assembleias e perceber que, nem sempre, a decisão que você gostaria foi a decisão tomada.
Porém, esse momento democrático deve ser respeitado, visto que Fundo Imobiliário, na verdade, é um condomínio fechado onde o investidor faz parte daquele “clube”.
Nesse sentido, é preciso estar-se alinhado com o gestor para conseguir fazer as melhores seleções daquele portfólio que mais agradar o investidor e que o deixe mais confortável.
Existe também o risco de liquidez.
Muitas das vezes, um grande investidor quer montar uma posição muito alta e, como dito, hoje o mercado de fundos imobiliários negocia entre R$ 20 milhões e R$ 25 milhões de reais por dia.
Dependendo do porte desse investidor, isso pode ser uma dificuldade para ele.
Nesse sentido, nós temos que oferecer a esses grandes investidores a oportunidade de chegar no mercado de uma maneira diferente, através da estruturação de operações novas.
O mercado primário está cada vez mais se reaquecendo no Brasil. Novas ofertas estão sendo colocadas no mercado e esta é uma grande chance de o investidor maior conseguir acessar uma quantidade de cotas na sua oferta primária.
Risco da gestão
Essencialmente, nós temos um risco muito importante e que deve ser mencionado, que é o risco da gestão pessoal da carteira.
Muitas das vezes, o cotista não quer terceirizar toda a operação imobiliária que tem dentro da sua carteira e, dessa forma, ele mesmo começa a fazer a compra e a venda de cotas no mercado secundário.
Existe, aí, um risco muito grande, em que esse investidor pode estar perdendo grandes oportunidades,
Nesse sentido, o investidor pode terceirizar a gestão através de fundos que tenham mais atividade. Eles são conhecidos como fundos ativos.
Estes fundos ativos compram e vendem conforme a demanda do mercado.
A compra e a venda de novos de novos imóveis deve ser observada com bastante cautela e, ao mesmo tempo, a relação entre o cotista e o gestor deve ocorrer justamente para que o investidor possa alinhas todas essas estratégias.
Fundos passivos são aqueles onde o gestor compra um único imóvel e deixa aquele imóvel dentro da perenidade.
É claro que esse imóvel precisa passar por manutenções e reformas mais profundas e isso, sem dúvida nenhuma, agrega valor ao cotista.