Taxa de vacância: Entenda como ela afeta os fundos imobiliários (FII)
Você conhece o conceito de taxa de vacância?
A taxa de vacância é uma variável muito importante no investimento em fundos imobiliários, portanto, o investidor deve se atentar bastante a este indicador.
A vacância representa qual o percentual de um empreendimento se encontra vago.
Por exemplo, suponha que você seja dono de um shopping center que possua 1000 metros quadrados de área, divididos em 10 lojas de 100 metros quadrados cada.
Se atualmente, o seu shopping center, possui 8 lojas ocupada e 2 vagas, a sua vacância física é de 20%.
Sendo o cálculo composto pela somas das áreas vagas dividido pela área total. Portanto, temos que:
200 / 1.000 = 20%. Esta é a vacância física do seu shopping center.
Diferença entre taxa de vacância física e financeira
Existem duas importantes diferenciações ao definir a vacância, a física e a financeira.
A vacância física é a que definimos anteriormente, o quanto do espaço físico do empreendimento está vago.
Como para shopping centers, ela pode ser utilizada também para as demais classes de fundos imobiliários, que podem ser:
- Lajes corporativas
- Logística
- Agência bancária
- Fundos educacionais
A vacância financeira, diferentemente da física, considera o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa atualmente.
Por exemplo, digamos que o seu shopping center tenha capacidade gerar R$ 200.00,00 por mês de renda com aluguel. Mas, atualmente, devido aos espaços vagos, só esteja gerando R$ 120.00,00.
Portanto, o fundo possui uma vacância financeira de R$ 80.000,00. E sua taxa de vacância financeira será:
80.000 / 200.000 = 40%. Portanto, o fundo está operando 40% aquém de sua capacidade de geração de caixa.
Mas por que a vacância física difere da vacância financeira?
Isto ocorre pois, em um portfólio de um fundo imobiliário, podem existir empreendimentos ou espaços que geram maior fluxo de caixa que outros.
Voltando ao exemplo do shopping center, suponha que suas duas lojas vagas sejam as que possuem maior fluxo de clientes, portanto, é compreensível que aluguel desses espaços sejam mais caros que os demais.
Se cada loja não alugada tiver um custo mensal de R$ 40.000,00 por mês, enquanto as demais tiverem um custo de R$15.000,00 cada, o seu shopping chegará à vacância financeira de 40%.
Temos que 40.000 x 2 = 80.000. Enquanto que 15.000 x 8 = 120.000, Portanto:
80.000 (vacância financeira) / 200.000 (potencial de geração de caixa total) = 40%.
Por que se atentar à taxa de vacância
O investidor de fundo imobiliário, tipicamente, busca um fluxo mensal de renda neste tipo de investimento.
Para o empreendimento gerar renda mensal para os seus cotistas é intuitivo que ele não pode ter uma taxa de vacância muito alta. Ainda mais a vacância financeira, pois é ela quem retrata propriamente a situação de geração de renda do fundo.
Embora a vacância não deva ser encarada como uma boa notícia, é também possível que ela gere oportunidades.
Tipicamente, fundos com altas vacâncias possuem suas cotas negociando a preços historicamente baixos.
Portanto, se a vacância tender a ser momentânea e o fundo imobiliário em questão se tratar de um fundo de alto valor agregado e perene, é possível que o investidor se encontre diante de uma boa oportunidade de investimento.
Conclusão sobre a taxa de vacância
O indicador de vacância é um dos mais importante ao se avaliar o investimento em fundos imobiliários.
A partir dele o investidor pode estimar quanto de caixa o fundo irá gerar, e o quanto de dividendo este fundo irá poder distribuir.
Portanto, a taxa de vacância deve ser observada com cuidado ao se analisar os fundos de investimento imobiliários. Assine a Suno e veja nossas recomendações de fundos imobiliários!
