Fiikipedia: Renovações versus Distribuições Obrigatórias. E agora?
Nesta semana, teremos a presença de um experiente investidor participativo em assembleias de fundos imobiliários – RICARDO VALENTE (67 anos de idade e 16 anos investindo em FIIs) – engenheiro mecânico com mestrado em Tecnologia Ambiental pela USP. Atualmente vive da renda passiva e consultorias. Vamos falar sobre o último negócio realizado em BRCR11 e a onda de ativismo no mercado.
Link Direto para a Live – 21 de setembro de 2018 às 21h
Hoje, falaremos de um tema delicado. Por outro lado, é fundamental provocar esta reflexão em todos que nos acompanham, visto que usamos os fundos imobiliários para nossa própria previdência futura e defendemos a perenidade da indústria.
Mas, por que é um tema espinhoso?
É fácil explicar – porque mexe no bolso do cotista.
De tempos em tempos, vemos administradores e gestores apresentando, em seus relatórios gerenciais, as reformas que serão realizadas.
É bom ver que o imóvel está sendo cuidado, mas acredite: sempre haverá cotistas insatisfeitos com a “renda menor” durante um período, especialmente quando esta reforma seja mais profunda.
Dando um passo atrás.
O administrador é obrigado, por lei, a distribuir 95% do resultado líquido. No entanto, retrofits ou investimentos de maior vulto, via de regra, não são possíveis de serem realizados com os 5% que foram reservados durante um período específico.
Daí começam todas as discussões.
Um verdadeiro cabo de guerra entre cotistas que querem exclusivamente a “renda” (visão imediatista) e investidores com maior grau de lucidez (visão previdenciária) que buscam preservar a competitividade do ativo no longo prazo.
Não quero polarizar, mas a questão é que “imóvel” é um ativo real que se deteriora com o tempo. Não precisa ser especialista no mercado para aceitar esta premissa. Basta olhar para a sua própria moradia – não fazer nada já é motivo para que o “tempo faça o seu trabalho”.
Não quero citar o fundo imobiliário “A” ou “B”. Entendo que há distorções em fundos dos diversos setores, isto é: corporativo, logístico, shoppings, agências, hospitais, enfim, todos eles.
Vale reforçar que já chegamos em casos extremos, quando novas emissões foram necessárias para custear reformas (investimentos) maiores e despesas básicas.
O resultado é um aumento de cotas e diluição de patrimônio. Ponto! O tempo se encarrega de fazer o seu trabalho.
Adiar investimentos nos ativos, a meu juízo, denota desalinhamento total entre todos os envolvidos no fundo (administradores, gestores, consultores, cotistas e locatários).
Há de se ter maturidade para defender a tese de que os ativos precisam se manter atualizados para buscarem a perenidade. Não se iluda – tudo isso sairá do seu bolso. Mas, por outro lado, você terá um investimento previdenciário muito mais adequado às suas necessidades.
É curioso observar que há quem defenda a tese de que o administrador está “devolvendo” o dinheiro para o investidor comprar mais cotas, e daí aumentar a sua renda comprando (e recomprando) mais cotas no mercado.
Ledo engano. A meu ver, um argumento frágil.
Comprar mais cotas de algo que está ficando velho e defasado não me parece uma estratégia sensata. Pelo contrário.
O Fiikipedia foi criado para provocar reflexões.
Todas as nossas Lives também são feitas com este intuito e, cada vez mais, estou convencido de que é um caminho adequado para o desenvolvimento de toda a indústria de fundos imobiliários no Brasil.
Não busco seguidores e sim pessoas que sejam capazes de ler, refletir e tomar suas próprias decisões, e, para isso, trago abordagens que sejam pertinentes a tudo que acompanho em meu dia a dia no universo dos fundos imobiliários
Deixo a vocês, nesta semana, uma saudável provocação:
“Será que os 5% retidos todos os anos são suficientes para manter o imóvel competitivo?”
