Fiikipedia: Como Avaliar um Fundo Imobiliário?
JOANA MATTOS SILVA – Responsável pela Avaliações e Consultoria na Newmark Grubb Brasil, atuando em todo o território Brasileiro. Responsável técnica por Avaliações de Projetos Especiais e Escritórios e todos os outros segmentos do mercado imobiliário, fundos imobiliários e de private equity. Arquiteta formada pela Faculdade de Belas Artes, com diversos cursos voltados a avaliação imobiliária e MBA em Administração de Empresas pela MAUA em 2009. Membro da RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors e Certified Valuer pela mesma instituição.
LIVE – SUNO RESPONDE (09/maio/2019 às 17h)
Esta é uma das perguntas mais comuns que recebo por parte das pessoas que nos acompanham, especialmente os iniciantes que estão chegando no mercado agora e desejam montar uma Carteira de Fundos Imobiliários.
Me desculpem, mas talvez eu possa frustrá-los com a minha resposta. Vocês me conhecem já há algum tempo, portanto, irei direto ao ponto e farei um artigo objetivo e sintético.
- Não há fórmula mágica.
- Não há um roteiro pronto.
- Não há métricas únicas.
Em resumo: a avaliação de um Fundo Imobiliário não é algo linear, isto é, não adianta querer parametrizar tudo como se houvesse uma regra padrão para se chegar a uma carteira perfeita.
A boa notícia é: não fique angustiado com a “sua” carteira.
Eu conheço centenas de pessoas que investem em Fundos Imobiliários. Tenho vários amigos investidores e posso te afirmar:
NÃO há carteiras absolutamente iguais.
Isso reforça a minha tese de que a estruturação e manutenção da carteira é algo “vivo” e que deverá permanecer assim ao longo da vida previdenciária (acumulação e fruição) dos investidores.
Porém, entendo que há sim uma forma razoável para se construir uma Carteira de Fundos Imobiliários, vejamos:
- Leia pelo menos 4 Relatórios Gerenciais desde que o Fundo foi lançado no mercado. A partir disto, avalie a consistência e transparência das informações.
- Veja se as distribuições (renda) desde o lançamento do Fundo são estáveis e, preferencialmente, crescentes.
- Faça contato com o Gestor e converse sobre os ativos do Fundo (imóveis, CRIs, etc.). Você terá um importante pilar confirmado (ou não) da capacidade destes profissionais cuidarem do seu patrimônio.
- Ao final, acesse pelo Google Maps os endereços dos imóveis e faça o seu próprio juízo de valor da região. A partir disto, procure ponderar a real importância do ativo (operação) para os locatários.
Tenhamos bom senso: não se aprende a avaliar e escolher Fundos Imobiliários da noite para o dia.
Uma das mais importantes lições que posso transmitir a vocês neste momento é: aos poucos você se “acostuma” com tudo isto e a análise ficará, naturalmente, mais refinada com base no “seu perfil”.
Por isto, particularmente, insisto na tese da Educação Financeira e procuro oferecer informações diárias a todos vocês – é uma tática para que você fique cada vez mais próximo(a) dos Fundos Imobiliários e se “acostume” o mais rápido possível.
É um processo intensivo de ensino. Acredite, funciona!
Agora, o ponto mais importante deste artigo: Por mais perfeita que esteja a sua carteira hoje, procure revisá-la entre uma e duas vezes ao ano. É um processo que te “manterá no jogo” por mais tempo e o colocará acima da média geral do mercado.
