Benfeitorias: o que são e como funcionam melhorias em imóveis
Os gastos com imóveis fazem parte do controle patrimonial e deve ser contabilizado pelo proprietário. As classificações de gastos envolvem: instalação, manutenção, benfeitorias, reformas e consertos.
Os conceitos de benfeitorias podem ser divididos em: úteis, necessárias e voluptuárias. As diferenças entre elas também surgirão na catalogação contábil.
O que são benfeitorias?
Benfeitorias são caracterizadas como os gastos feitos para conservação, melhoria ou embelezamento de um imóvel. Segundo a norma do Coordenador do Sistema de Tributação – CST n° 104/75, elas precisam ter prazo igual ou inferior a 1 ano. Podem ser tratadas como despesa se envolverem: conservação, manutenção ou reparo.
Todos estes gastos devem ser registrados como despesas operacionais dedutíveis. De acordo com o Regulamento do Imposto de Renda – RIR/99, no art. 301, os custos das benfeitorias em imóveis de terceiros serão registrados como ativo imobilizado, para que seja amortizado ou depreciado.
Quais podem ser indenizadas
Existem benfeitorias que possuem indenização e estas já estão discriminadas no contrato do imóvel. Se listadas nele, a indenização existirá e o valor gasto receberá a taxa de depreciação de até 4% ao ano.
Se o locatário realizar esse tipo de obra e questionar os gastos, o contrato deve ser analisado sempre, para que a cláusula de indenização seja aplicada. As intervenções sem direito a indenização serão somente amortizadas, segundo a norma CST n° 210/73.
Nos casos dos contratos que não preveem indenização, ou seja, não fazem referência as benfeitorias. A lei nº 10.406/02 do Código Civil, será aplicada. Esta lei defende o direito indenização a todos que plantam, edificam, constroem de boa-fé em terreno alheio. E garante a indenização do locatário.
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Tipos de benfeitorias
Existem três tipos de benfeitorias, que são:
- Benfeitoria necessárias: todas aquelas destinadas à conservação do imóvel, evitando que este se desgaste ou se deteriore. Exemplo: consertar infiltração da parede.
- Benfeitorias úteis: São aquelas que otimizam o imóvel ou aumentam-no. Exemplo: construir mais uma vaga de garagem.
- Benfeitorias voluptuárias: São aquelas que otimizam o imóvel, porém não aumentam sua área. O objetivo é modificar a estética, como por exemplo, intervenções decorativas.
Qual diferença entre benfeitorias e melhorias?
A diferença entre benfeitorias e melhorias está na condição. A primeira visa conservar, otimizar e modificar um imóvel para atender uma necessidade. Já melhorias são mudanças para que o imóvel se valorize.
Em muitos casos, melhorias em imóveis de terceiros podem gerar problemas com o proprietário, pois estas devem ser de interesse pessoal do dono.
Assim a mudança em um imóvel de terceiro depende da opinião do dono do imóvel. Eventuais mudanças ou reparos feitos sem consulta do proprietário devem ser justificados. Por isso, é importante guardar notas fiscais e recibos dos gastos com imóvel, para que sejam abatidos posteriormente.
Usar câmeras fotográficas para registrar a deterioração da casa é uma prova consistente para que o proprietário autorize o reparo.
Por fim, é importante desatacar que mudanças voluptuárias ou úteis realizadas em imóveis alugados ou próprios possuem o caráter de imobilização e darão o direito ao crédito do PIS ou COFINS, segundo as leis 10.637/2002 e 10.833/2003. Porém, se for declarada como despesa de manutenção de edifício, não é possível o crédito no PIS/COFINS.
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