ITBI: saiba como funciona o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um imposto cobrado de um comprador sobre a transferência de um determinado imóvel, sendo este imposto de competência do município.
Para quem está adquirindo um imóvel, seja por compra direta ou financiamento é essencial entender o cálculo do ITBI para que não surjam surpresas e também para que se possa fazer um bom planejamento financeiro.
O que é o ITBI?
ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é um tributo municipal que incide sobre transações imobiliárias, onde um imóvel é transferido para um novo morador.
No entanto, esse imposto não é cobrado em todos os casos de transmissão de imóveis. Assim sendo, em casos de transmissão de herança, doação ou quando a propriedade é adquirida por uma pessoa jurídica há isenção do imposto.
Desse modo, para que se formalize o processo de compra e venda de um imóvel, salvo os casos acima citados, é obrigatório o pagamento deste imposto para que o novo proprietário tenha toda a documentação liberada.
Quem deve ser o responsável pelo pagamento do imposto?
Normalmente quem faz o pagamento do ITBI é o comprador do imóvel, visto que o pagamento é feito somente após o fechamento do negócio. Porém, se for vantajoso para o vendedor, ele pode se responsabilizar pelo pagamento do imposto.
Por se tratar de um imposto de competência municipal o seu pagamento varia de acordo com a legislação de cada município. Em alguns casos o imposto é pago depois da lavratura da escritura pública, já em outros é pago depois do registro da escritura.
Como calcular o ITBI?
O cálculo do ITBI é baseado em cima do valor do imóvel. Normalmente a alíquota costuma variar de 2% a 3%, incidindo sobre a base de cálculo da transação. A base é considerada sobre o maior dentre dois valores, sendo eles:
- Valor da transferência – Estabelecido durante a negociação;
- Valor venal de referência – É o valor que está contido na guia do carnê do IPTU.
Além disso, o cálculo também pode variar se o imóvel for adquirido por compra direta ou por financiamento bancário.
Cálculo em compra direta
Para calcular o imposto por compra direta é bastante simples. Basta ter em mãos a base de cálculo, sendo ela ou o valor da transferência ou o valor venal de referência, e aplicar a alíquota vigente do município.
Um exemplo seria um determinado imóvel esteja sendo vendido pelo valor de R$ 500 mil na cidade de São Paulo, onde a alíquota vigente é de 3%. Nesse caso basta, entretanto, aplicar a seguinte equação:
- Valor do ITBI = (R$ 500.000,00 * 3) / 100 = R$ 15.000,00
Esse é o valor que deve ser pago ao município nesta transação. Lembrando que isso vale somente para compra direta.
Cálculo em compra com financiamento
Para imóveis financiados o cálculo do ITBI é um pouco diferente. Na cidade de São Paulo, por exemplo, é incidido uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado até chegar ao valor de limite máximo que é de R$ 91.820,01. Ao exceder esse valor é incidido a alíquota de 3% sobre o restante.
Para o mesmo caso de R$ 500 mil considere o financiamento R$ 200 mil do valor do imóvel. Como esse valor financiado excede o limite de R$ 91.820,01, a alíquota de 0,5% deve incidir sobre o teto, sendo o seguinte cálculo:
- Valor do ITBI = ((91.820,01 * 0,5) / 100) + ((408.179,99 * 3) / 100)
- Valor do ITBI = R$ 459,10 + 12.245,40
- ITBI = R$ 12.704,50
Ao se comparar com o cálculo anterior é possível, contudo, notar que quando parte do imóvel é financiado há uma redução no valor cobrado do imposto.
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Existe possibilidade de isenção do ITBI?
Isso varia, portanto, de município para município, sendo que imóveis oferecidos pelo programa Minha Casa, Minha Vida, ou Sistema Financeiro de Habitação, podem chegar até a ter isenção total do ITBI em algumas cidades.
Outro caso, no entanto, é se o imóvel for o primeiro adquirido por uma pessoa física, valendo menos que o valor máximo estabelecido por uma prefeitura. Também pode ocorrer isenção em caso de fusão de empresas ou incorporação de patrimônio de uma pessoa jurídica em troca de ações.
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