Como declarar fundos imobiliários? Veja 3 dicas para declarar seus FIIs

O investimento em fundos imobiliários vem se tornando cada vez mais popular entre os brasileiros. Mas você sabe como declarar fundos imobiliários ao Imposto de Renda?

Assim como todo investimento, a aplicação e os rendimentos dos FIIs também precisam ser declarados a Receita Federal. Logo, para responder essa questão e mostrar as melhores dicas sobre como declarar fundos imobiliários, preparamos esse artigo. Confira!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são um tipo de investimento constituído na forma de uma condomínio fechado. São ativos negociados em bolsa de valores, assim como as ações. O investidor, ao comprar um fundo imobiliário, passa a ser um cotista do fundo. E, dessa forma, passa a ter direito a receber os proventos mensais distribuídos pelo ativo.

Por sua baixa volatilidade, recorrência de dividendos e estrutura simplificada, os FIIs são considerados uma ótima aplicação — sobretudo para aqueles que desejam iniciar no mercado de renda variável.

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Afinal, as ações, embora sejam ótimos investimentos, possuem uma volatilidade que pode assustar o investidor iniciante. Já os FIIs, com a sua volatilidade reduzida, tornam-se então uma ótima alternativa para se iniciar na renda variável.

Como declarar os fundos imobiliários no IR?

Um ponto que todo investidor de FIIs deve saber é sobre a cobrança do Imposto de Renda em fundos imobiliários.

Todo ano o investidor deve declarar a sua posição de FIIs para a Receita Federal.

Além disso, é preciso declarar os rendimentos recebidos e eventuais ganhos de capital com a venda de ativos.

Com isso, a Receita Federal cruza os dados declarados pelos contribuintes com as informações recebidas pelas instituições recolhedora de impostos. Assim, é necessário muito cuidado ao declarar os seus FIIs para não conter nenhuma inconsistência e você não correr o risco de cair na malha fina.

Por isso, é muito importante que você saiba a forma correte de como declarar FIIs no seu imposto de renda.

Ao longo deste texto será descrito os principais pontos para você se ater ao realizar a sua declaração de imposto de renda.

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3 passos simples para declarar seus fundos imobiliários

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Antes de tudo, o investidor deve baixar o programa da receita federal para declaração de IR. Você pode fazer isto clicando neste link.

Com isso feito, o investidor de fundos imobiliários precisa prestar atenção nas 3 principais etapas da sua declaração. São elas:

  • Declaração dos rendimentos recebidos;
  • Declaração da posição em FIIs;
  • Declaração de ganho de capital.

Confira a abaixo uma explica cada uma dessas declarações.

1. Declarando os proventos recebidos

A motivação de muitas pessoas para começar a investir em FIIs é justamente o recebimento de proventos recorrentes.

O imposto de renda em fundos imobiliários sobre os proventos atualmente conta com isenção fiscal.

Ou seja, não é necessário pagar nenhum imposto sobre os dividendos recebidos. Esta é, inclusive, um dos grandes atrativos de se investir nesta modalidade de investimento.

No entanto, ainda é necessário declarar esses rendimentos para a receita. Mesmo eles não sendo passíveis de tributação.

Para declarar os proventos você deve selecionar a coluna da esquerda “Rendimentos isentos e não tributáveis”.

Conforme você pode ver na imagem abaixo:

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Então você deve ter em mãos para poder inserir os seguintes dados:

  1. CNPJ do fundo;
  2. Nome do fundo;
  3. Valor do provento.

O valor do dividendo pode ser consultado através do extrato da sua corretora. Ou ainda pode ser utilizado o CEI, da B3.

Lembre-se que você precisa declarar cada distribuição de provento. Não é possível somar todas as distribuições e fazer apenas um lançamento.

2. Declaração da posição

Além dos proventos recebidos é necessário declarar a sua posição em FIIs ao final do ano de referência.

Por exemplo, você se você estiver fazendo a sua declaração de IR referente ao ano de 2018, deve constar as suas posições do dia 31/12/2018.

Para declarar as suas cotas você deve selecionar a coluna “Bens e Direitos”. Conforme você pode ver na imagem abaixo.

Então, você deve selecionar o código 73. Este é o código para o fundo de investimento imobiliário.

Então, na seção discriminação, você deve declarar os seguintes dados:

  1. Número de cotas;
  2. Nome do fundo;
  3. CNPJ do fundo;
  4. Corretora de valores;
  5. Valor total da posição.

como declarar fundos imobiliários cotas

No campo “situação em” você deve inserir o custo total das aquisições de suas cotas.

Para isso, você pode utilizar o seu custo médio por cota, geralmente fornecido pela corretora, e multiplicar pelo número total de cotas.

Caso você não tenha adquirido novas cotas em um determinado ano você pode optar por repetir a informação. Afinal, o seu custo não terá se alterado.

Você deve repetir este procedimento para cada fundo imobiliários que você possuir posição.

3. Declarando ganho de capital

O terceiro passo de como declarar FIIs é você informar sobre um eventual ganho de capital.

O imposto de renda em fundos imobiliários, para ganho de capital, cobra uma alíquota de 20% sobre o lucro.

Para calcular o lucro de uma operação de fundo imobiliário você deve subtrair do valor total da venda o seu custo de aquisição e os custos operacionais, tais como a taxa de corretagem. A fórmula é a seguinte:

  • Lucro = Valor da venda – Custo de aquisição – Custos operacionais

Você, então, deve multiplicar o lucro da operação por 0,20. Pois, dessa forma, você terá os 20% que deverão ser pagos como impostos de renda.

Para que esse conceito fique mais claro convém apresentar um exemplo.

Suponha que você tenha vendido as suas cotas de um fundo pelo valor total de R$ 1.220. E que essas cotas foram adquiridas pelo preço total de R$ 1.000.

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Além disso, você teve custos operacionais de R$ 10. Tanto no momento da compra quanto no momento da venda. Sendo assim, o seu custo operacional total foi de R$ 20. Logo, o seu lucro será:

  • Lucro = R$ 1.220 – R$ 1.000 – R$ 20

Totalizando, portanto, R$ 200.

20% de R$ 200 é R$ 40. Para obter este cálculo basta multiplicar os R$ 200 por o,20.

Então R$ 40 é o saldo que você deve de IR.

Lembre-se que o IR para ganho de capital em fundo imobiliário deve ser recolhido mensalmente. O pagamento é feito através do DARF da receita federal.

E, além disso, você deve declarar o ganho na declaração anual.

Você também deve declarar operações com prejuízos financeiros. Pois, ao fazer isto, você estará obtendo créditos tributários.

Você pode, no futuro, utilizar um prejuízo para abater o seu saldo a pagar de imposto de renda em um posterior lucro.

Esses créditos, inclusive, não possuem prazo de expiração.

Esta é mais uma vantagem tributária de se operar no mercado de FIIs.

Na declaração anual você deve inserir os ganhos na seção “renda variável”. E então, você deve escolher a seção “operação com fundos imobiliários”, conforme você pode ver na imagem abaixo:

como declarar fundos imobiliários ganhos

Você então deve inserir o resultado de suas operações mês a mês.

Principais dúvidas sobre a declaração de fundos imobiliários

Existem algumas dúvidas sobre como declarar FIIs.

Afinal, o imposto de renda em fundos imobiliários pode, por vezes, ser um pouco complexo.

Por isso, foram selecionadas neste artigo algumas dúvidas comuns por parte dos investidores.

1. Qual o prazo para o pagamento do DARF no ganho de capital?

Você tem até o última dia útil do mês seguinte à operação para realizar o pagamento.

Por exemplo, se você fez uma venda em Janeiro você terá até o último dia de Fevereiro para realizar o pagamento.

Caso contrário, você será considerado inadimplente.

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2. O que ocorre se eu não pagar o DARF no mês seguinte à venda?

Você irá incorrer em multas que são acrescidas de juros conforme o prazo se alonga.

Por isso, é importante que você se organize para não atrasar o pagamento.

3. Existe isenção para vendas até R$ 20 mil?

Não. Diferentemente das ações, nos FIIs não há isenção para vendas até R$ 20 mil.

4. Devo declarar as operações de FIIs mesmo que elas sejam de baixo valor?

Sim. Independentemente do valor as operações devem ser todas registradas no programa da receita federal.

5. Posso compensar prejuízos no mercado de ações com lucros no mercado de FIIs para abater o pagamento de IR?

Não. O mercado de ações e de FIIs devem ser tratados de forma separadas. Lembre-se disso: as regras de como declarar fundos imobiliários são diferentes em alguns aspectos em relação às ações.

Esperamos que você tenha entendido como declarar fundos imobiliários. Mas se restou alguma dúvida, não se preocupe: a Suno está aqui para ajudar você. Entre em contato conosco pelos comentários, redes sociais ou acesse nosso Programa de Acompanhamento de Investidores que nós estamos prontos para te assessorar.

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Tiago Reis
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83 comentários

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  • José Alfredo M, Teixeira 17 de maio de 2019
    Tenho uma duvida que acredito ser importante: Os rendimentos oriundos de fundo imobiliarios eu lanço informando o CNPJ da Administradora do Fundo , ou seja ela é a fonte pagadora. Correto? Agora quanto eu lanço na Ficha de Bens e direitos os Fiis que tenho , eu informo o CNPJ do Fundo ou da Fonte pagadora???Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Lance da forma que você recebeu no informe, alguns colocam o CNPJ do fundo, outros do administrador.Responder
  • Edgar 21 de maio de 2019
    Bom dia Tiago, eu não paguei a DARF no momento da venda e agora estou com duvidas sobre o procedimento para calcular a multa e pagar essa DARF, como eu devo proceder? Por favor me ajude, não encontro em lugar nenhum o passo a passoResponder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Sugiro que entre em contato com a Alice Porto (contadora da bolsa) para tirar dúvidas de IR.Responder
  • Bruzzi 2 de junho de 2019
    Fiquei bastante satisfeito com as explicações e entendimento adquiridos com esta matéria. Fico grato e satisfeito por isso, BruzziResponder
  • João Ferreira Martins 11 de junho de 2019
    Texto conciso e claro !! Muito bom !!!Responder
  • carine assis 31 de julho de 2019
    Olá, Caso eu não venda o Fii ainda assim é necessário pagar a Darf e Declarar o IR no ano seguinte ?Responder
    • Suno Research 6 de agosto de 2019
      Não, caso não haja venda com lucros, não há a necessidade de pagar imposto, mas você ainda deve declarar no ano seguinte. AbraçosResponder
      • BRENO 11 de agosto de 2019
        Sou assinante Suno, show o conteúdo. Se não houver lucro nem preciso pagar a darf e a minha corretora no informe de rendimento terá os detalhes para lancamento no ano seguinte? Além disso, se eu estiver 50 reais de prejuizo na venda e 45 de lucro na outra de outro fiis um compensa o outro?Responder
  • Jessé Borges 7 de agosto de 2019
    Eu preciso declarar ganho de capital mesmo se não tiver vendido meus FII? Ou seja, eu preciso pagar IR sobre ganho de capital apenas se vender meus FII?Responder
    • Suno Research 15 de agosto de 2019
      Você paga só se vender, mas deve sempre declarar.Responder
  • Ellismar 13 de agosto de 2019
    Vamos ver se entendi. Se eu vender uma cota que seja, terei que gerar a DARF até no final do mês seguinte da venda. E no caso de eu não vender nenhuma cota durante todo o ano, eu não preciso gerar nenhuma DARF? E só terei que declarar no IR conforme foi mostrado nas explicações?Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Sim.Responder
  • Paulo rogerio 14 de agosto de 2019
    Se eu comprar um Fii e não vendê-lo , preciso fazer a declaração?Responder
    • Suno Research 15 de agosto de 2019
  • MARCELOE 17 de agosto de 2019
    Olá Tiago. Uma situação que nunca tive em 5 anos e não achei referência em lugar nenhum. Preciso diminuir o valor da DARF do próximo mês. Realizei lucro em 2 FIIs, e tenho 3 funidos com bom prejuízo. Não pretendo zerar posição. Se eu, temporariamente, zerar posição nestes FIIs que tenho prejuízo e recomprar no dia seguinte, realizo o prejuízo, faço o abatimento dentro do próprio mês, ou preciso aguardar o mês seguinte para recomprá-los. E se fizer isso no mesmo dia?Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Se não for no mesmo dia, funciona. Se for no mesmo dia será caracterizado como day-trade e a estratégia não funcionará.Responder
  • José Luiz 23 de agosto de 2019
    Favor confirmar o abaixo: Fundos que possuem menos de 10% do total de cotas do fundo e que o número de cotistas é maior que 50 estão isentos de pagar IRPF sobre lucro de vendas de cotas, correto. ObrigadoResponder
    • Suno Research 26 de agosto de 2019
      existem três condições que precisam ser cumpridas para que os rendimentos dos Fiis nao sejam tributados: 1: o Fii em questão precisa ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; 2: o Fii em questão precisa ter, no mínimo, 50 cotistas; e 3: o cotista beneficiado com a isenção não pode possuir mais de 10% das cotas do Fii;Responder

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