Fiikipedia: Analisando o P/VP nos Fundos Imobiliários
Longe de querer começar a eterna polêmica se Preço importa ou não importa. Penso já ter deixado clara a minha visão, especialmente no que se refere à estratégia (e o momento) individual de cada investidor.
Tentarei ser o mais didático possível, inicialmente para explicar o que é exatamente este indicador (P/VP) e, na próxima semana, como o mesmo pode ser visualizado dentro do contexto de fundos imobiliários.
Hipoteticamente, vamos pensar que exista o FII BARO11.
O “P” é o preço naquele momento no mercado secundário (Bolsa / B3), ou seja, é o quanto as pessoas estão literalmente dispostas a negociarem BARO11 lá no Home Broker da Corretora.
No nosso exemplo aqui, digamos que o “P” do BARO11 seja R$ 100,00/cota
Já o “VP” não tem nada a ver com o mercado de bolsa, e sim, como este ativo foi avaliado no mercado primário (real) através da avaliação de profissionais terceirizados que são contratados pelo Administrador do Fundo.
Neste momento, irá nascer o Laudo de Avaliação que, somando, aos recursos financeiros do fundo e dividido pela quantidade de cotas, teremos então o chamado Valor Patrimonial (VP).
Estas reavaliações são feitas pelo menos uma vez ao ano e procura trazer o retrato do ativo com base em seus pares além de ponderar todo fluxo de caixa previsto para os ativos presentes em seu portfólio.
Já no caso de Fundos de Recebíveis (CRIs, LCIs, dentre outros), as precificações são mais ágeis por se tratar de ativos financeiros.
Muitos são os fatores que podem influenciar estes resultados e isso é bem dinâmico, podendo gerar variações relevantes de um ano para outro.
Vejamos então 02 cenários possíveis que podem ser apurados:
- Cenário 01: VP de R$ 95,00
- Cenário 02: VP de R$ 105,00
Vamos relembrar quanto o mercado estava pagando por BARO11?
– R$ 100,00 por cota, certo?
Portanto, considerando o cenário 01:
- P/VP = 100/95 = 1,05 (ÁGIO)
Já no cenário 02:
- P/VP = 100/105 = 0,95 (DESCONTO)
É claro que assim como acontece em um painel de um avião, um indicador por si só não quer dizer tudo.
Como o próprio nome diz, ele é apenas “um indicador” e deve ser combinado com vários outros a fim de se criar uma estratégia para alocação de recursos, em especial numa carteira imobiliária.
Obviamente, quando se compra qualquer ativo com desconto, sua margem de segurança se torna maior.
Por outro lado, comprar com desconto “hoje” não é, necessariamente, um ótimo negócio em si. Há de se ponderar também todo um macro cenário.
Já aprendemos com o tempo e a nossa experiência nos diz que “o desconto de hoje pode ser o ágio de amanhã”.
Por isso, eu gosto da ideia de mesclar um bom “painel de indicadores” com uma análise mais subjetiva (fundamentalista) para cada fundo.
Quando se age de forma muito binária durante as escolhas, os riscos naturalmente aumentam.
Agora, como tudo isso pode de fato mudar sua estratégia de alocação?
Pois bem.
Na próxima semana, irei trazer mais detalhes de como este indicador pode ser usado para os fundos imobiliários como uma maneira de refinar sua seleção com exemplos ainda mais práticos.
Espero por você!
É daqui a pouco! Te espero por lá.
