Fiikipedia: A importância do Preço
Pois bem.
Chegamos ao final da série de 5 artigos sobre os 5 pontos principais que devem ser observados ao escolher um fundo imobiliário:
- Localização
- Padrão Construtivo
- Locatários
- Gestão
- Preço
Hoje vamos falar sobre “O Preço”.
Sem dúvida alguma, será o tema mais polêmico abordado até aqui:
Preço importa ou não importa?
Antes de iniciar, de fato, este artigo, quero destacar que o Fiikipedia irá continuar com artigos semanais, porém agora sempre trazendo temas adjacentes, mas ainda ligados aos fundos imobiliários, claro.
Um artigo como este não tem a premissa de ser conclusivo.
Muitos podem pensar que vamos discutir estratégias de compra e venda (trades) em fundos imobiliários.
Pelo contrário, o importante aqui é abordar os preços praticados (m² patrimonial, mercado e aluguel) nos fundos imobiliários a fim de se criar uma referência para nossos estudos.
Particularmente, gosto muito da ideia de usar a estratégia por comparação de pares para que possamos ter um melhor alinhamento com a realidade, seja pelo preço de negociação como também pelos fundamentos de cada fundo em si.
Quais preços são importantes?
- M² patrimonial: este é o preço que aparece nos informes e relatórios. É calculado uma vez ao ano por empresas especializadas no setor imobiliário. Este preço, via de regra, tem forte relação com a ocupação do imóvel, portanto, ativos com vacância tendem a perder valor no tempo.
- M² de mercado: este é o preço na “pedra”, como estamos acostumados a dizer no jargão de mercado. Não adianta discutir. É o que está no “book”.
- Aluguel: aqui é importante saber, quando possível, quanto o locatário está pagando pela área ocupada. Em fundos maiores (multi/multi) usamos mais uma média geral como referência.
Existem materiais especializados de consultorias imobiliárias que trazem resultados médios, especialmente do eixo RJ/SP.
Isso nos dá condições de avaliar, de forma eficiente, o retrato do “mercado” em comparação aos “fundos imobiliários”.
O Preço como Estratégia
Procure entender que a renda funciona como “farol”. Portanto, uma sinalização para você realizar as suas escolhas.
Aqui começa a polêmica de verdade.
Ao realizar uma compra a um determinado preço, o seu resultado poderá ser completamente diferente, seja para o lado positivo ou negativo.
Mas, neste caso, você está pensando numa compra “em lote”, e isso, para efeitos didáticos, deve ser visto como uma estratégia de curto/médio prazo.
Nada contra.
O que não pode, a meu juízo, é o investidor “comum” defender fundamentos com o foco exclusivo no preço. Isso quase sempre dá um grande curto circuito mental e não se conclui nada.
Absolutamente nada mesmo.
Para o “comprador mensal”, que não tem a prerrogativa de “girar” a carteira em busca de proporcionar “alfa”, a composição da renda global e a quantidade de cotas a mais é o que importa mesmo.
Nesse sentido, basta sistematizar suas compras e seguir seu plano. O nível de estresse aqui é bem próximo de zero.
Em tempo, “gerar alfa” é conseguir extrair do mercado retornos acima do convencional.
Um investidor mais ativo busca alfa para sua carteira com determinada frequência.
Por isso é difícil dizer (e aceitar) que Preço seja, necessariamente, 100% da decisão de um investidor.
É uma “sinalização”, mas não é tudo!
Acho também importante olhar sua sustentabilidade no médio/longo prazo, a qualidade, projeções, ou seja, o valor intrínseco de cada fundo e ponderar qual o preço adequado.
Ah, não se esqueça de comparar com seus pares listados no mercado. Este parâmetro talvez seja um dos mais eficientes para boa parte dos investidores.
Fora isso, tudo não passa de uma simples questão de “fé”.
Espero por você!
Participe de nossas Lives no Canal do Youtube da Suno Research sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
Além disso, temos Relatórios e “Radares” bem completos publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais fundos imobiliários negociados no mercado brasileiro.
