Fiikipedia: Mapeamento dos principais fundos imobiliários do IFIX Parte 2
Excepcionalmente, nesta semana, a nossa Live teve de ser antecipada para as 17h30. Teremos a ilustre presença do Prof. João da Rocha Lima Jr., um dos maiores especialistas do mercado imobiliário do Brasil (Poli/USP).
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Na semana passada, apresentei o que é o IFIX e como ele foi estruturado. Além disto, foi abordado, de forma simples e direta, sobre os 10 principais fundos da lista. Vale lembrar que o IFIX é composto por 83 fundos.
Chegou a hora de evoluirmos um pouco mais e, agora, vamos falar sobre os próximos 10 ativos da lista. Meu objetivo inicial foi abordar os 20 primeiros, mas isso não quer dizer que os outros 63 não sejam importantes. Pelo contrário – temos bons fundos com pouco peso no IFIX.
Como sabem, estamos cada vez mais comprometidos com os novos investidores do mercado, e uma das nossas missões é justamente “colocar todos na mesma página”.
Mais uma vez, peço a todos que assinem nosso canal do Youtube e acompanhem os vídeos que estamos fazendo no sentido de mapear todo o mercado de fundos imobiliários listados.
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Vamos lá. Chegou a hora de falar sobre os próximos 10 fundos do IFIX:
VISC11 – este FII veio a mercado com uma proposta clara para se tornar um dos mais importantes fundos de shoppings centers multi ativos. Uma nova emissão recente captou por volta de R$ 500 milhões. O fato é que o fundo tem hoje 9 shoppings no portfólio e ainda há recursos em caixa para novas aquisições. O que realmente nos chama atenção é o fato de VISC11 ter quase 32 mil cotistas em sua base de investidores.
TBOF11 – é um fundo mono ativo e multi locatários de uma propriedade corporativa (lajes comerciais) localizada na região da Berrini em um dos cartões postais de SP (Ponte Estaiada). Desde o IPO, o fundo vem enfrentando dificuldades nas locações e revisionais, apesar de seu altíssimo padrão construtivo.
XPML11 – assim como aconteceu com VISC11, este fundo chegou ao mercado com a mesma proposta, isto é, ser um fundo de shoppings multi ativos. Com a recente emissão, mesmo usando um mecanismo conservador de alavancagem (CRIs), o FII tem agora 8 propriedades, em seu portfólio, relativamente maduras (apenas um deles em construção) e com boa qualidade histórica.
PQDP11 – este é um dos shoppings centers mais importantes da América Latina, e o fundo é dono de uma fração, além de participação indireta. O fato é que o histórico de vendas, ocupação e fluxo têm se mostrado muito resilientes. Vale observar que tem ocorrido um maior adensamento da região.
SAAG11 – fundo de agências bancárias locadas para o Banco Santander. São contratos atípicos que irão vencer entre 2022 e 2023, visto que há 21 agências, que foram integralizadas na 1ª emissão, e outras 7, na 2ª emissão. Os contratos são ajustados pelo IGPM. Apesar da diversificação geográfica, boa parte do portfólio está localizada no eixo RJ/SP.
SHPH11 – este é, sem dúvida alguma, o fundo de shopping center mais emblemático do mercado, visto que este FII, mesmo tendo nascido com o mecanismo de RMG, teve uma valorização expressiva até o momento, aumentando praticamente em 10x o seu preço. Shopping com ótima localização em um dos principais bairros de SP (Higienópolis), contando com excelente histórico em todos os seus indicadores.
GGRC11 – este fundo logístico nasceu com uma proposta que, de fato, chamou a atenção do mercado, tanto é que hoje são quase 14 mil cotistas em sua base de investidores. O gestor busca ativos logísticos e industriais, fora dos principais eixos, que tenha uma relação de risco/retorno acima da média geral do mercado. Hoje, são 12 ativos no portfólio, visto que uma propriedade foi vendida recentemente.
BCFF11 – é o maior FOF (Fundo de Fundos) do mercado listado. Tem a gestão do BTG Pactual, maior administrador do mercado. Este fundo busca diversificar suas posições em fundos de renda e CRIs, além, obviamente, de gerar resultados adicionais aos cotistas buscando o giro da carteira (ganho de capital). Como todo FOF, as dificuldades são grandes para se manter uma consistência histórica, mas este fundo vem buscando se readequar à nova realidade do mercado brasileiro.
MALL11 – este fundo tem apenas um ativo em seu portfólio – Shopping Maceió – localizado no nordeste do Brasil. Uma nova emissão está sendo feita, visto que o gestor também quer se equiparar aos seus pares, HGBS, VISC e XPML, isto é, ser também um FII multi ativos. Vale lembrar que a operação em Maceió é bastante madura e apresenta indicadores saudáveis, com destaque especial para a vacância histórica, próxima de zero.
AGCX11 – este fundo nasceu com uma proposta clara de ser um veículo para agências bancárias locadas para a Caixa Econômica Federal. No entanto, os planos mudaram frente às dificuldades do governo, e o administrador buscou se readequar à nova realidade – a começar pela mudança do nome do FII, agora Rio Bravo Renda Varejo. Com isso, a estratégia foi ampliada no sentido de buscar ativos de varejo (lojas de rua). Vejamos como ficará daqui para a frente.
Pois bem. Na próxima semana, ao final da trilogia, farei algumas comparações entre o retorno de alguns FIIs com o IFIX, até para que possamos avaliar se é mesmo importante ter uma diversificação seletiva ao escolher os seus fundos imobiliários.
Continuem acompanhando.
