Nesta semana, trarei uma figura já conhecida no mercado brasileiro de Fundos Imobiliários: NOD (Nathan Otávio). Faremos “bate-bola” passando por boa parte das Ofertas Públicas que estão chegando nestas últimas semanas. Não será uma entrevista, e sim uma troca de ideias!
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Vamos ao tema de hoje.
Uma preocupação recorrente para os investidores de imóveis é o que deve ser feito a fim de preservar o patrimônio, e isso envolve muitas variáveis que, muitas vezes, podem custar caro.
Nos Fundos Imobiliários, isso não seria diferente!
A questão é que todo imóvel envelhece com o tempo, além, obviamente, das técnicas construtivas, que mudam década a década.
A bem da verdade, manter o portfólio do Fundo atualizado é uma tarefa, aliás, quase que um dever fiduciário dos Administradores e Gestores.
A questão é, cito aqui a velha máxima: “na teoria, a prática é diferente”.
Infelizmente, não temos visto muita atividade neste sentido desde o início da indústria de FIIs no Brasil.
Pelo contrário, até mesmo Fundos com o mandato de Gestão Ativa têm realizado movimentos em um ritmo muito lento em relação à reciclagem das propriedades ali presentes.
O ideal mesmo seria ter critérios de entradas e saídas bem claros e definidos, até para que o Fundo pudesse ter a capacidade de arbitrar estas operações como forma de gerar valor (alpha) aos cotistas que se dispõem a pagar taxas maiores para que seu patrimônio seja administrado com visão perene.
Eu tenho uma visão bem particular de que, se você tem na mão um imóvel com excelente localização, é importante ter um bom plano de manutenção, ou mesmo considerar a possibilidade de um Retrofit em algum momento, mirando uma estratégia de longo prazo.
Retrofit deriva de “RETRO” (andar para trás) e “FIT” (ajuste), isto é, uma reforma profunda que busca adequar o imóvel a fim de atender demandas mais atualizadas e modernas, até porque a vocação da região pode também ter mudado com o tempo e, neste caso, o DNA do imóvel tem de ser adaptado.
Alguns pontos devem ser considerados: o Retrofit custa menos da metade da construção de um imóvel novo, lembrando que o grande prêmio é procurar revitalizar a propriedade em linha com as exigências normativas atuais.
Há, inclusive, empresas especializadas em certificações especiais para estes casos, trazendo ainda mais credibilidade ao projeto.
Um ponto de alerta é que o Retrofit é uma reforma que nem sempre irá possibilitar adaptações construtivas, sobretudo pela limitação física. Portanto, um prédio “retrofitado” é, muitas vezes, uma (boa) alternativa, mas não necessariamente, a melhor.
Continuo com a tese de que, em boa parte das vezes, a renovação do portfólio (compra / venda / compra) é onde os melhores resultados podem surgir, gerando ganhos adicionais aos cotistas de maneira sustentável.
Por outro lado, temos visto Retrofits interessantes de serem observados, tais como: BRCR11, KNRI11, HGRE11 e HGBS11.
Talvez o caso mais emblemático seja mesmo EDGA11, mas que, infelizmente, está comprometido pela crítica situação no RJ, lembrando que o prédio teve perto de 100% de ocupação, assim que a obra foi entregue, há pouco mais de 5 anos.
Fica uma saudável provocação: Qual segmento você acredita que pode se beneficiar da melhor forma, realizando Retrofits?
