Fiikipedia: Renda ZERO. É possível?
“Daniel é médico e começou a investir ainda quando era aluno de Medicina, há mais de 20 anos. Ao longo dos anos, foi aprimorando sua forma de investir e passou a focar na criação da sua própria reserva de aposentadoria, o que resultou em seu primeiro livro sobre investimentos”.
Conto com sua participação, pois iremos tratar de como os fundos imobiliários podem ser úteis em uma carteira previdenciária, além, obviamente, de comentarmos sobre os últimos acontecimentos no mercado.
Adianto a vocês que já temos 03 gestores confirmados para agosto e, logo mais, ao vivo, eu digo quem são eles! Combinado? Te espero em nosso canal do Youtube, basta clicar no link abaixo:
Link Direto para a Live – 09 de agosto/18 às 21h
Uma das notícias que mais circulou pelos fóruns e grupos de whatsapp, nos últimos dias, foi uma publicação em um importante portal de notícias brasileiro indicando que o “Setor de imóveis está tão ruim no Rio de Janeiro que há Escritórios com aluguel ZERO”.
E logo algumas pessoas vieram me perguntar: “É possível?”
Sim, sim: é possível, afinal boa parte dos fundos imobiliários, especialmente os de “tijolos”, são conhecidos como “Fundos de Renda”, ou seja, podem ou não ter renda, não é mesmo?
Esta notícia veio ao encontro a uma situação iminente para uma possível desocupação (parcial ou total – ainda não se tem informações oficiais) da Caixa Econômica Federal no Edifício Almirante Barroso (FII FAMB11B), no centro do Rio de Janeiro – em um dos pontos mais importantes da cidade.
A questão é que a CEF já ocupa este prédio há décadas e, nos últimos meses, vem pleiteando, junto ao fundo (e aos cotistas), uma maneira de reduzir o aluguel por volta de 50%, além de uma ampla reforma. A proposta foi levada em assembleia, no entanto, foi rejeitada pela maioria.
Alguns acharam que poderia ser um blefe por parte do banco, mas, ao que tudo indica, não era.
Dias depois, a situação se tornou ainda mais crítica com a notícia de que a CEF teria fechado um contrato de longo prazo (15 anos) com a BR Properties no Ed. Passeio Corporate (Cinelândia) para uma área de 36 mil m².
Obviamente, é um edifício muito mais moderno e que poderá atender à CEF pelas próximas décadas com certo conforto, além de contar também com uma boa localização.
A questão que fica no ar é o que pode acontecer daqui para a frente.
Enfim, o objetivo do artigo do Fiikipedia não é fazer uma análise de FAMB11B, e sim mostrar que é possível que a renda (distribuição) de um FII vá a “zero”.
A bem da verdade é que FAMB11B é fundo mono ativo, mono locatário e precisa de uma grande reforma (retrofit) para se alinhar aos seus pares, apesar de sua excelente localização.
Nessas horas, é possível conjecturar que um outro (possível) locatário possa, no futuro, condicionar a locação a uma carência generosa. Já vimos isso acontecer em outros fundos, como CEOC11 (CEO Cyrella) que também fica no RJ, mas na região da Barra.
Não há o que discutir – imóvel vago custa caro e quem paga esta conta é o proprietário, isto é, o fundo. Portanto, muitas vezes, oferecer uma longa carência, ou mesmo um aluguel bem mais baixo do que os patamares anteriores, pode ser uma alternativa para se evitar o pior.
O que é o pior? Vacância prolongada. Fundos com longas áreas vagas podem entrar em uma espiral negativa onde a saída acaba sendo ainda mais amarga.
Vale ainda lembrar, talvez, o caso mais emblemático: XTED11 (duas propriedades – SP e RJ) também está com renda “zero” e, inclusive, teve de fazer uma chamada de capital para manter as despesas de suas áreas vagas.
Como sempre, nossa ideia não é alarmar ou gerar pânico. Pelo contrário.
Entendemos que a indústria de fundos imobiliários só irá se desenvolver quando tivermos cotistas (investidores) cada vez mais cientes dos riscos e maduros o suficiente para ponderar suas escolhas.
Por isso a importância de se estruturar uma carteira diversificada, pois a chance de você ter renda zero, olhando para o conjunto inteiro, é, estatisticamente, muito baixa.
