Fundos imobiliários não valorizam?
Texto originalmente publicado por Felipe Tadewald em nosso Grupo do Facebook
É muito comum ouvir de investidores em geral que os fundos imobiliários não se valorizam ao longo do tempo e nem entregam retornos atrativos, visto que, são estruturas mais passivas, que possuem uma grande dependência dos ciclos econômicos e ciclos imobiliários.
Já o investimento em ações, por se tratar de investimentos em empresas, por serem estruturas dinâmicas, com um DNA ”focado” em crescimento, para muitas pessoas, é sempre o melhor e o único investimento a ser considerado.
É nítido, dessa forma, notar o maior interesse das pessoas em ações em detrimento dos fundos imobiliários, e boa parte delas, descartam a opção de se investir em fiis, afinal de contas, qual o sentido de investir em um ativo que tem volatilidade e oscilações de preços (risco de mercado) mas que não cresce e entrega um retorno baixo?
Se isso fosse verdade, realmente não faria sentido investir em fundos imobiliários. Mas será que é realmente isso que ocorre? Empresas, por serem estruturas focadas no crescimento, que fazem retenção de lucros para investir na expansão operacional, são realmente as únicas opções rentáveis e sempre entregam retornos muito maiores?
Quando avaliamos a performance geral dos ativos, considerando o efeito dos dividendos e seus reinvestimentos, vemos que o cenário, na prática, não é bem assim.
Você conseguiria imaginar que o fundo imobiliário detentor de participação do Shopping Pátio Higienópolis, o SHPH11, um fundo passivo, em que não pratica gestão ativa no Shopping, por exemplo, entregou um retorno maior que as ações da Ambev ao longo dos últimos 10 anos, uma empresa de excelência em gestão e que se valorizou muito nos últimos tempos?
Parece difícil de acreditar, mas realmente ocorreu.
E se compararmos o FII PQDP11, detentor de participação no Shopping Parque Dom Pedro. Difícil de imaginar que ele entregou uma performance absurdamente maior que o investimento em ações do Iguatemi, não é? Afinal de contas, Iguatemi possui Shoppings muito valiosos e tem uma gestão focada no crescimento e realiza inúmeros investimentos focando a expansão. Mas novamente, um FII levou a melhor.
Outro exemplo curioso é o FAMB11. Um fundo passivo, que possui um imóvel no RJ alugado para a Caixa. Avaliando a performance do ativo, considerando dividendos + valorização, o fundo desbancou de longe as ações da Ultrapar, uma das ações que mais entregaram retorno nos últimos anos.
Como isso é possível? De uma maneira geral, podemos afirmar que as estruturas dos FIIs são muito menos onerosas, ja que pagam bem menos impostos, não possuem funcionários e nem pagam bônus vultosos aos administradores no final de ano, o que possibilita uma estrutura bem mais “leve”, em que o fluxo de caixa é todo do investidor.
Além disso, muitas empresas se endividam para cumprirem com seus investimentos, o que acaba consumindo boa parte do seu fluxo de caixa, que é destinado ao pagamento de dívidas e compromete seriamente o fluxo de caixa livre.
Assim, com uma estrutura mais leve e com um forte fluxo de caixa livre (FCL), os fiis realizam elevados pagamentos de dividendos, geralmente com uma frequência mensal, e o efeito de reinvestir esses dividendos, além do seu possível crescimento ao longo do tempo, gera um efeito extraordinário.
Então isso tudo significa que devo parar de olhar para as ações e me concentrar em FIIS? Não! Apesar de muitos FIIs terem entregue resultados superiores, há muitas ações que entregam resultados fantásticos e jamais deveriam ser ignoradas pelos investidores.
O ideal seria então os investidores deixarem de lado essa visão antagonista, e passarem a ver que a melhor opção, talvez, seja ter ambos. FIIs e Ações.
Aproveitar as melhores oportunidades, nos melhores momentos, seja em Fundos Imobiliários ou em ações, e assim, formatar uma carteira previdenciária que possui ambos os ativos, sabendo que ambos se complementam e beneficiam o investidor nesta jornada da independência financeira.
É isso que nós, da Suno Research, avaliamos como ideal.
