Investindo em Fundos Imobiliários com contratos Atípicos
Quando se fala em Fundos Imobiliários (FIIs), sempre vem à mente dos investidores aquele “clássico” imóvel corporativo alugado para empresas, e que, querendo ou não, está bastante vulnerável à vacância, com trocas constantes de inquilinos, revisionais negativas, o que nada mais é do que o reflexo do cenário ainda bastante negativo do setor imobiliário.
O que o investidor não sabe, é que é possível investir em Fundos Imobiliários de uma forma um pouco diferente, estando mais protegido frente às vacâncias, às inadimplências e até mesmo às revisionais negativas, que tanto afetam a rentabilidade do investimento em imóveis e em FIIs.
Parece um tanto estranho imaginar que é possível investir em imóveis de uma maneira que em geral é mais rentável que a comum, e deixando praticamente de lado, ao menos num médio prazo, o risco da vacância, mas isso é possível através dos contratos atípicos, e é justamente sobre os contratos atípicos ou Built to Suit (BTS) que queremos falar no artigo de hoje.
O QUE É UM CONTRATO BUILT TO SUIT?
O contrato built to suit nada mais é do que um contrato atípico, que possui alguns termos e cláusulas diferenciadas dos contratos de locação comuns, formalizado entre locatário e locador para um contrato de locação de um imóvel com foco no longo prazo e referente a um imóvel ou empreendimento que tenha sido personalizado ou construído sob medida para o locatário.
Assim, caso uma empresa, por exemplo, necessite de um imóvel com algumas especificações exclusivas e que a atenda de acordo com todas suas exigências, ela pode procurar algum proprietário de imóvel e oferecer alugar seu ativo nessas condições atípicas, desde que o mesmo realize as personalizações pontuais que o locatário exige.
Como o locador (proprietário) normalmente tem de desembolsar grandes valores para realizar a construção sob-medida ou personalizações, o contrato, como forma de proteger o proprietário, é feito de maneira atípica, o qual possui inúmeros termos que não existem em contratos padrões e acabam por oferecer uma grande atratividade ao locador, ou no caso, os fundos imobiliários que possuem ativos nesses moldes.
Nesses contratos normalmente existem multas bastante elevadas, que torna a saída do locatário inviável, além de que nesses contratos ambos os lados (inquilino e proprietário) abrem mão de revisionais, o que é positivo em cenários adversos do mercado como o atual, mas também pode ser negativo em um melhor cenário, de baixa vacância, onde inúmeras revisionais positivas ocorrem, então esse é um ponto também a ser considerado.
VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS COM IMÓVEIS EM CONTRATOS BUILT TO SUIT E ATÍPICOS
Ao contrário dos FIIs “padrões”, que frequentemente sofrem com revisionais negativas, vacâncias, inadimplências, e tem grande queda nos seus rendimentos e etc, os Fundos Imobiliários com imóveis com contratos Built to Suit estão bem menos expostos a esses fatores, já que possuem contratos de longo prazo, que sempre são reajustados pela inflação e as multas elevadas reduzem o risco de vacância.
Assim, para o investidor que tem vontade de investir no mercado imobiliário, mas o alto risco de vacância, e interrupção do fluxo de caixa, dentre outros fatores, o afasta, os FIIs BTS podem ser ótimas opções.
Entre as principais vantagens desses fundos estão:
Baixo risco de vacância
Como os contratos são firmados com multas elevadas, que normalmente englobam todo o período de aluguel remanescente, além de contar com fianças bancárias, esses Fundos acabam sendo muito mais protegidos em relação à vacância, pelo menos durante o período de contrato. Assim, fundos imobiliários com imóveis BTS possuem, naturalmente, uma previsibilidade muito maior de fluxo de rendimentos e está bem protegido contratualmente.
Maior rentabilidade
Normalmente os fundos com contratos atípicos entregam rentabilidades mais elevadas que a maior parte dos fundos, justamente por terem baixo risco de vacância e interrupção de fluxos de pagamento, o que acaba por tornar o investimento bastante atrativo em termos de retorno.
Ausência de revisionais
Nos contratos atípicos ambos os lados (locador e locatário) abrem mão de revisionais. Assim, em períodos adversos do mercado como o atual e dos últimos anos, em que ocorrem inúmeras reduções de valores de aluguel e os inquilinos pedem constantemente para negociar os valores, os FIIs com imóveis em contratos BTS estão protegidos quanto a isso.
Maior rentabilidade no longo prazo
Como os FIIs com contratos BTS estão protegidos de revisionais, vacâncias e etc, esses ativos acabam performando muito bem no longo prazo, normalmente acima de outras opções do mercado, já que a vacância em um imóvel de FII acaba comprometendo fortemente seus resultados e rentabilidade.
Contratos de longo prazo
Normalmente os contratos Built to Suit são de longo prazo, e possuem um prazo mínimo, normalmente, de 10 anos, o que gera bastante previsibilidade durante um bom período ao investidor.
RISCOS
Apesar de terem muitas vantagens e entregarem, em média, retornos atrativos, os Fundos BTS não estão livres de risco (como nada está), e assim, gostaríamos de listar alguns dos principais riscos inerentes a esses tipos de FIIs.
Risco de Alugueis caros
Muitas vezes os FIIs com contratos BTS possuem contratos com aluguéis caros, justamente porque os valores das customizações, por vezes, são repassados aos valores dos aluguéis, fazendo com que os valores pagos pelo inquilino acabem se distanciando da “realidade”.
Assim, é importante ter em mente que no momento que o contrato acabe, é possível que o inquilino acabe não renovando, ou renove com valores mais reduzidos.
Risco de deterioração financeira do inquilino e não-pagamento da multa
Como o BTS costuma ter contrato de longo prazo com apenas um inquilino, é possível que esse inquilino acabe por enfrentar, em algum momento, um cenário conturbado financeiro e acabe deixando de pagar o aluguel. Como o contrato possui multas elevadas, é possível que o inquilino vá para a justiça tentando negociar a multa, ou mesmo deixe de pagá-la pois não tem condições. Portanto, esse é um risco que deve ser monitorado, embora ele seja relativamente reduzido.
Prefira Fundos Imobiliários que possuam contratos BTS bem protegidos, com fiança bancária, garantias reais, etc.
Risco de vacância ao final do contrato
Como os contratos BTS normalmente são relacionados a imóveis com certas especificações, e que são personalizados e adequados às atividades de um determinado inquilino, é possível que ao final do contrato, caso o inquilino não queira renovar, o imóvel acabe enfrentando uma vacância prolongada, justamente pelo imóvel não atender os requisitos de outros inquilinos.
HISTÓRICO DE FIIS BUILT TO SUIT E DESEMPENHO NO MERCADO
Um FII que possui um imóvel alugado em BTS e que é um exemplo de bom desempenho no longo prazo é o FCFL11, fundo proprietário do imóvel Campus Faria Lima, alugado atualmente para o Insper até 2037.
Esse FII, além de possuir um imóvel muito bem localizado e com um inquilino que passa bastante segurança e consolidado, é um fundo que apresentou um desempenho muito interessante no longo prazo, tendo entregue uma rentabilidade bastante elevada, como podemos ver abaixo.
Considerando o desempenho do fundo desde seu lançamento na bolsa, em meados de 2010, o fundo entregou um retorno de mais de 230%, contra cerca de 105% de retorno acumulado pelo CDI (bruto) e uma performance negativa do Ibovespa.
Para muitos não é fácil acreditar que um Fundo Imobiliário, uma estrutura tão “simples”, seja capaz de entregar um retorno tão interessante assim e com baixo risco.
Mas não para por aí, o Fundo FIIP11B, que também possui alguns imóveis em contratos atípicos, é mais uma prova de que esse tipo de fundo é capaz de entregar retornos bastante consistentes no longo prazo.
O histórico de proventos pagos por fundos com contratos BTS também costumam ser bem mais estáveis e crescentes, já que são sempre reajustados pela inflação.
Veja o histórico de proventos pagos pelo fundo FIIP11B, fundo da RB Capital:
O fundo de agências do Banco do Brasil, BBPO11 também é um exemplo de fundo com contrato atípico que vem entregando retornos consistentes e crescentes, que acompanham a inflação.
Vendo exemplos e casos como esses nos deixa claro que investir em Fiis que possuem imóveis com contratos atípicos é uma forma bastante rentável e segura de se investir em imóveis.
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