Termo muito comum dentro do ramo imobiliário, o valor venal está ligado à estimativa que o poder público faz sobre o valor que um imóvel ou demais bens possuem.
Por ser um cálculo utilizado principalmente para servir como base para o pagamento de impostos, como o IPTU e o ITBI, o valor venal pode não ter muita relação com o valor real que um imóvel possui.
O que é valor venal?
O valor venal de um imóvel é um valor estabelecido pelo Estado para o preço dos imóveis. O objetivo principal do valor venal é compor o cálculo de alguns impostos de propriedade, como o IPTU e o ITBI. Além disso, o valor venal também é utilizado no cálculo de emolumentos judiciais ou administrativos.
Para precificar o valor venal, são utilizados uma série de parâmetros definidos por lei. Geralmente, o valor venal varia de acordo com a região que o bem está localizado, o tempo e as modificações feitas no ativo.
Ou seja, de maneira simplificada, o valor venal considera o preço que o bem teria em uma transação simples — levando em conta as características do imóvel, a sua função e outros critérios.
Como calcular o valor venal?
Seguindo os critérios objetivos de avaliação, o cálculo do valor venal é feito através de uma simples fórmula:
- V= A x VR x I x P x TR
Onde:
- V= valor venal do bem;
- A = área sob o qual o imóvel está construído;
- VR = valor do metro quadrado dos imóveis próximos;
- I = fator idade;
- P = fator posição, do qual varia conforme a localização do imóvel em relação à área próximo a ele;
- TR = fator tipologia residência, que varia de acordo com as características da construção do imóvel, levando em consideração modificações, retrofits, etc.
Diferença entre valor venal e valor de mercado
Portanto, como vimos através da fórmula do valor venal, o valor de mercado e valor venal de um imóvel são duas coisas diferentes. Como o próprio nome sugere, o valor de mercado nada mais é que o valor pelo qual o imóvel poderá ser vendido.
O valor de mercado de um bem passa por fatores muito mais subjetivos, como capacidade financeira do comprador e a necessidade de recursos por parte do vendedor.
Desse modo, podemos facilmente ter um imóvel com valor venal de R$ 100 mil, sendo que o seu valor de mercado é de R$ 150 mil. Ou seja, o valor venal pode se diferenciar bastante do preço de compra e venda dos imóveis no mercado.
Logo, nesse, o cálculo do IPTU utiliza como base o valor de R$ 100 mil. Já para a venda, a inclusão dos impostos será sob o montante de R$ 150 mil.
Como analisar o valor venal de um imóvel?
Por ser um critério objetivo de avaliação de um bem, o valor venal pode até servi como parâmetro para chegar até o valor de mercado de um imóvel.
Corriqueiramente, muitos corretores de imóveis utilizam dessa ferramenta para chegar ao valor justo do bem a ser vendido. No entanto, não deixa de ser necessário a observação de outros elementos ao estabelecer o preço de um bem imobiliário.
Por exemplo, critérios externos como valor da comissão do corretor, valor de venda dos imóveis mais próximos, nível de atividade comercial nas proximidades, entre outros fatores devem ser avaliados.
Desse modo, para ir além do cálculo do valor venal, sugerimos que acessem o nosso curso gratuito de Valuation e Precificação de Ativos. Nele, você aprenderá a como precificar um ativo negociado em bolsa de forma completamente independente.
